1.785억 인수형이지만 말소동의 확약이 있다 — 인천 이레하이니스 706호

인천지방법원 2025타경507679. 부평구 십정동 이레하이니스 7층 706호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 161,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 112,700,000원입니다. 숫자만 보면 48,300,000원 낮아졌지만, 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.

김효종은 2019.12.05. 전입·점유를 시작했고, 최초 계약분 170,000,000원에 대해 2019.11.25. 확정일자를 받았습니다. 2021.10.09. 보증금을 8,500,000원 증액해 총 보증금은 178,500,000원이 됐으며, 2023.02.22. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2022.11.10. 주택도시보증공사 가압류보다 전입일이 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

말소기준권리는 2022.11.10. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김효종은 등기 접수일이 아니라 2019.12.05. 전입·점유를 기준으로 대항력을 갖추므로, 임차권등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 생깁니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 그 인수 문제가 실질 해소되는 구조입니다.

② 임차인·점유자 분석

김효종에 대한 확약은 김효종의 주택임차권과 보증금 인수 문제에 한정해 판단해야 합니다. 권진영은 2023.10.10. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고 보증금 승계 대상은 아니지만, 보증금과 점유관계가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 실제 점유 및 명도 상대를 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 할인율과 실질취득을 분리한다

현재 최저가가 감정가보다 48,300,000원 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 동일 건물 또는 인근 도시형생활주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래 자료가 없어, 112,700,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 특히 확약이 적용되지 않는 상황에서는 최저가가 더 내려가도 보증금 인수 부담이 남으므로 “유찰될수록 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

매각대금 112,700,000원에서 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 김효종 보증금은 매각대금에서 배당되지 않아 원칙적으로 매수인 인수 대상이나, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원*입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
• 위치. 인천광역시 부평구 십정동 부평삼거리역 북측 인근이며, 주변에 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평삼거리역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 7층 706호이며, 사용승인일은 2015.03.03.입니다.
• 설비. 위생설비와 급배수시설 등이 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 토지로 공동주택·제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 서측과 동측 도로를 이용합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 말소동의 대상이 이레하이니스 706호와 김효종 보증금 178,500,000원 전부인지 확인해야 합니다.
• 말소 조건 확인. 낙찰대금 납부 후 임차권 말소 신청 시기, 필요서류와 이행 주체를 확인해야 합니다.
• 확약 미이행 시 상한 재산정. 확약을 적용할 수 없다면 현재 회차의 단순 총부담은 291,200,000원이며, 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 권진영 점유 확인. 보증금과 점유부분이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 명도 상대와 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 최근 12개월 동일 건물·유사 면적 도시형생활주택의 실거래와 현재 매물을 확보한 뒤 112,700,000원의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 체납 확인. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 배당요구·교부청구 내역과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유 상태를 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 말소동의 확약서를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 확약 한 장이 중요하다”

이 물건은 감정가 161,000,000원에서 한 차례 유찰돼 112,700,000원까지 내려왔지만, 본래 구조는 보증금 178,500,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 사건입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가더라도 보증금 부담이 남아, 현재 회차 기준 단순 총부담은 291,200,000원이 됩니다.

반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정확히 적용되고 말소가 이행되면, 김효종 관련 인수액은 실질 0원*으로 바뀌고 실질취득액은 낙찰가 112,700,000원이 됩니다. 권진영은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 보증금 승계 위험은 없지만, 보증금 미상과 실제 점유관계는 확인해야 합니다.

권리 결론은 조건부 안전, 가격 결론은 보류입니다. 확약의 효력이 확인되기 전에는 178,500,000원 인수형으로 보고, 효력이 확인된 뒤에는 최근 실거래 자료를 확보해 112,700,000원의 가격 경쟁력을 별도로 판단하는 순서가 맞습니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김효종의 주택임차권 및 보증금 178,500,000원 전부에 적용되고, 매각 후 말소가 정상 이행되는 경우를 전제로 합니다.