인천지방법원 2025타경507724. 부평동 대준블루온 15층 1503호, 전유부분 24.92㎡ 전부를 사용하는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자 황상욱은 2022년 9월 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 145,162,027원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
등기 순서만 보면 주의가 필요합니다. 유아영은 2022.07.07 점유를 시작하고 2022.07.08 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.08.02 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준 시점인 2025.02.25 강제경매개시결정보다 앞서므로, 이 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 15층 1503호 · 인천광역시 부평구 대정로 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) |
| 면적 / 층 | 15층 1503호 24.92㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 황상욱 (2022.09.19. 소유권이전 · 거래가 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 145,162,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
2013년 설정됐던 인주새마을금고 근저당권은 2022.07.07 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 유아영이 점유·전입·확정일자를 갖췄고, 2024.08.02 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 2025.02.25 강제경매개시결정이 말소기준 시점이 되며, 그보다 앞선 임차권은 원칙상 매수인 인수입니다.
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 유아영 15층 1503호 24.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 전입 2022.07.08 확정 2022.07.08 점유 2022.07.07 배당요구 2024.08.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 원칙상 인수 확약 적용 0원* |
② 낙찰가가 내려가도 원칙상 총취득액은 약 1.41억
확약이 없다고 가정하면 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 원칙상 실질취득은 84,000,000원 + 57,912,000원 = 141,912,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 원칙상 인수 | 확약 전 총취득 | 확약 적용 총취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,000,000원 | 57,912,000원 | 141,912,000원 | 84,000,000원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 58,799,999원 | 82,658,401원 | 141,458,400원 | 58,799,999원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 41,159,999원 | 99,980,881원 | 141,140,880원 | 41,159,999원* |
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 처리 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 | - |
| 1. 임차인 유아영 보증금 | 140,000,000원 | 82,088,000원 | 57,912,000원 확약 적용 실질 인수 0원* |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 145,162,027원 | 0원 | 145,162,027원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 계산상 임차인은 82,088,000원을 배당받고 57,912,000원이 남습니다. 이 미배당액은 원칙상 매수인 인수액이나, 말소동의 확약 적용으로 실질 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)이며, 15층 건물 내 최상층인 15층 1503호입니다.
- 주위환경. 굴다리오거리 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 부평역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지 남서측 약 25m, 북동측 약 8m, 북서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반 사항은 없으나, 현황조사서에는 단전·단수 최고 독촉장 사진이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권이 명확히 대상인지, 말소 조건과 이행시점이 무엇인지 직접 확인해야 합니다.
- 확약 이행 전후 절차 확인. 매각허가·대금납부·소유권이전 과정에서 임차권 말소가 어떤 순서로 이뤄지는지 점검해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시기를 현장에서 확인해야 합니다.
- 단전·단수 상태 확인. 최고 독촉장 사진이 확인된 만큼 현재 공급 상태와 복구 조건을 확인해야 합니다.
- 기계식주차 이용 조건 확인. 실제 주차 가능 여부와 차량 규격 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원문을 최종 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 실행력이 먼저다”
이 물건은 단순한 인수형 경매가 아닙니다. 등기 순서만 적용하면 보증금 140,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차에서 57,912,000원을 인수하고, 낙찰가를 더 낮춰도 총취득액은 약 1.41억원에 고정됩니다. 그러나 매각물건명세서에 적시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 회차 실질취득액은 84,000,000원으로 바뀝니다.
따라서 결론은 명확합니다. 권리상 핵심은 확약서의 정상 이행 여부이고, 가격상 핵심은 감정가 대비 70%가 아니라 실제 최근 시세입니다. 확약서의 대상·조건·이행시점을 원문으로 확인하고, 도시형생활주택(원룸형)의 최근 거래와 점유·단전·단수 상태까지 검증한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 실질 인수 0원형입니다.
* 원칙상 현재 회차 미배당 보증금 57,912,000원은 매수인 인수 대상이나, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약은 유아영의 을구 7번 주택임차권에만 적용되며, 입찰 전 확약서 원문과 실제 말소 조건·이행시점을 확인해야 합니다.