최저가는 최근 시세의 76.6% — 하지만 장진영의 보증금이 실질가격을 결정한다

인천지방법원 2025타경508506. 송도웰카운티2단지 220동 2층 201호 아파트로, 감정가 942,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 659,400,000원으로 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 평균 861,333,333원의 76.6%, 최신 거래 824,000,000원의 약 80.0%입니다. 하지만 이 비율에는 말소기준일 전에 전입한 임차인의 미배당 보증금이 포함되지 않았습니다.

장진영의 전입일은 2022.02.15, 말소기준권리는 하나저축은행의 2022.07.19 근저당권입니다. 전입 순서만 보면 임차인이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 유효한 대항력이 인정된다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다. 따라서 최신 거래보다 낮은 실질취득액을 유지하려면 미배당 보증금이 164,600,000원 미만, 최근 12개월 평균보다 낮게 유지하려면 201,933,333원 미만이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다

등기부의 과거 근저당권 중 신한은행, 투게더대부, 하나저축은행, 애큐온캐피탈, 에스비아이저축은행의 권리에는 각각 후속 말소등기가 기재돼 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.07.19. 하나저축은행 근저당권 222,000,000원이며, 이 근저당권은 2023.12.28. 공경대부로 이전됐지만 최초 순위는 그대로 유지됩니다. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

장진영은 현황조사, 문건접수 및 매각물건명세서에 등장하며 배당요구도 했습니다. 다만 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액과 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 장진영은 등기부상 2025.06.24. 강제경매 신청채권자로도 기재돼 있습니다. 임차인과 경매채권자가 동일하므로 관계인인지, 실제 임대차가 존재하는지, 가장임차인에 해당하는지 임대차계약서·보증금 지급자료·점유자료를 통해 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 표면가는 낮지만 실질가격은 미정

단지 거래는 134.99㎡와 149.59㎡ 표본 12건입니다. 전체 평균은 904,500,000원이지만, 2022년과 2024년의 1,000,000,000원 이상 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 861,333,333원, 최신 거래는 2026.06. 824,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 6.3% 낮은 하락 추세입니다.

최저매각가 659,400,000원은 최근 12개월 평균보다 201,933,333원, 최신 거래보다 164,600,000원 낮습니다. 그러나 이는 임차보증금 인수액을 0원으로 가정한 표면 비교입니다. 미배당 보증금이 164,600,000원을 넘으면 실질취득액은 최신 거래 824,000,000원을 웃돌고, 201,933,333원을 넘으면 최근 12개월 평균도 초과합니다.

④ 예상배당표 (매각가 659,400,000원 가정)

가정 매각대금 659,400,000원 중 집행비용을 제외한 650,406,000원이 배당되고, 총 미배당 채권은 781,781,720원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당순위에 따라 결과를 바꿀 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해송초등학교 남동측에 인접하며 주위에 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 남서측 직선거리 약 300m 지점에 인천지하철 1호선 지식정보단지역이 있으며, 단지 인근 광대로에 광역버스와 시내버스 정류장이 있습니다.
• 도로. 단지 북측·동측·남측을 회주하는 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 2층 201호이며 승강기, 주차장, 위생·급배수, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 성장관리권역이며 학교 절대·상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,175,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없지만, 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 798세대 아파트 단지이고 실거래가 이어지고 있으나, 최근 가격이 과거 거래군보다 6.3% 낮아지는 추세이므로 보수적인 입찰가 설정이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 장진영의 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대확인서, 주민등록 변동내역, 실제 점유 여부를 확인하세요.
• 관계인 여부. 장진영이 임차인인 동시에 경매 신청채권자로 기재된 경위와 김세영과의 관계, 채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 확정일자 유무와 2025.05.12. 배당요구의 내용, 배당요구 채권액을 문건 원본에서 확인하세요.
• 인수 한도 계산. 최신 거래 이하를 목표로 한다면 미배당 보증금이 164,600,000원 미만인지, 최근 12개월 평균 이하를 목표로 한다면 201,933,333원 미만인지 검증해야 합니다.
• 근저당 말소 대조. 예상배당표에 포함된 을구 1·2·5·6·8·11번 채권과 등기부의 후속 말소기재를 채권계산서 및 법원 기록과 대조하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 금액을 확인하세요. 선순위 조세가 늘어나면 임차인 배당액이 줄고 매수인 승계액이 커질 수 있습니다.
• 내부·관리비. 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 체납 관리비, 실제 점유자의 명도 조건을 별도로 조사하세요.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수내역, 배당요구서 및 매각기일 결과를 직접 대조하세요.

맺으며 — “659,400,000원이 최종가격은 아니다”

이 물건은 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 76.6%로 내려와 있습니다. 그러나 핵심은 가격표가 아니라 2022.02.15. 전입한 장진영의 보증금입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 유효한 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

최저가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액이 최신 거래 824,000,000원 또는 최근 12개월 평균 861,333,333원을 넘는 순간 표면 할인은 사라집니다. 최근 시세도 -6.3% 하락 추세이고, 예상배당표와 등기부 말소기재 사이의 대조사항도 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 표면가는 매력적이지만 권리 확인 전 가격 메리트는 미확정. 이 사건의 입찰 여부는 장진영의 실제 임대차보증금과 예상 미배당액을 확인한 뒤 결정해야 합니다.