확약이 유효하면 인수 0원* — 다만 대항력 임차권의 말소 확인이 핵심인 한우리 604호

인천지방법원 2025타경508565. 인천 미추홀구 숭의동 ‘한우리’ 6층 604호, 전용 49.972㎡ 아파트입니다. 이 사건은 단순히 최저가 125,300,000원만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 이서원은 2022.02.12 확정일자를 받고 2022.03.22 전입·점유를 시작해, 2022.08.18 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 200,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.

통상 구조라면 매각대금에서 집행비용 2,554,200원을 제외한 122,745,800원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 77,254,200원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 리포트는 확약이 매각절차에서 유효하게 이행된다는 전제 아래 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 변수

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택임차권은 2024.05.16 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심은 등기일이 아니라 전입·점유 시점입니다. 전입·점유일 2022.03.22가 말소기준일보다 앞서므로 대항력은 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하며, 현재 회차 예상배당액은 122,745,800원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려오는 중

한우리 전용 49㎡대 실거래는 총 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 173,555,555원이지만, 2022년 210,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 154,000,000원, 최신 거래 149,000,000원, 최근 구간과 과거 구간의 추세 -16.0%를 우선해야 합니다.

확약이 유효해 실질취득이 125,300,000원으로 확정된다면, 최근 12개월 평균의 81.4%입니다. 최신 거래 149,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 거래가 163,000,000원에서 150,000,000원, 149,000,000원으로 내려왔고, 추세 지표도 -16.0%입니다. 감정가 179,000,000원을 기준으로 할인율만 보는 방식보다, 추가 하락 가능성과 소규모 단지의 환금성을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)

배당 계산상 임차인의 미회수액은 77,254,200원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 구조

확약이 없다면 유찰될수록 매각가는 낮아지지만 임차인의 미배당 보증금은 커집니다. 따라서 최저가만 내려간다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 유지되면 회차별 실질취득은 각 회차 매각가와 같아집니다. 이 차이 때문에 확약서 확인이 가격분석보다 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 604호로, 현재 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 제물포역 남동측 인근이며, 주위는 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 제물포역이 있습니다. 북측으로 폭 약 35미터 포장도로와 접합니다.
• 단지 규모. 한우리는 2015.04.10 준공된 40세대 규모입니다. 최근 거래는 확인되지만 대단지보다 거래 표본이 적어 개별 거래가격의 영향이 클 수 있습니다.
• 가격 추세. 최근 12개월 평균은 154,000,000원, 최신 거래는 149,000,000원이며 최근 대비 과거 거래 추세는 -16.0%입니다. 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 이서원 임차권에 적용되는지, 말소에 별도 조건이 있는지 확인하세요.
• 매각물건명세서 최신본 대조. 확약 제출 이후 문구 변경, 특별매각조건 또는 인수권리 기재 변경이 없는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 0원*, 확약 미적용 시 77,254,200원으로 자금계획을 각각 계산해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 173,555,555원보다 최근 12개월 평균 154,000,000원과 최신 거래 149,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 시점을 현황조사서·현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 확인하세요.
• 세금·배당 변동. 당해세와 실제 집행비용에 따라 임차인 배당액과 룰상 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 확약이다

이 물건은 현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 81.4%로 가격 간격이 있습니다. 그러나 그 가격 메리트는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행돼 인수액이 0원으로 확정될 때 비로소 의미가 있습니다. 확약을 제외한 원래 권리구조는 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 회차에서 77,254,200원이 미배당되는 인수형입니다.

따라서 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 권리 보류, 확약 확인 후에는 가격 검토입니다. 확약이 확실하다면 실질취득 125,300,000원*은 최신 거래 149,000,000원과 최근 평균 154,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -16.0%로 하락 중이고 40세대 규모라는 점을 감안하면, 최근 시세보다 낮다는 이유만으로 공격적인 가격을 제시하기보다 추가 하락과 환금성을 반영한 보수적 응찰이 적절합니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권에 유효하게 적용되고 매각 이후 실제 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금 77,254,200원이 매수인 인수위험으로 남습니다.