250,600,000원
인천지방법원 2025타경508817. 미추홀구 주안동 쌍용주안아파트 7동 202호, 전용 128.22㎡ 아파트입니다. 감정가는 358,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 250,600,000원입니다. 소유자 홍연자는 2020.06.15. 이 집을 거래가 285,000,000원에 취득했습니다.
가격표만 보면 최근 12개월 실거래 평균보다 104,400,000원 낮습니다. 그러나 이 물건은 가격보다 먼저 임차인 인수액을 풀어야 합니다. 김영준은 2020.05.15. 전입·점유를 시작했고, 2021.08.30.과 2022.04.28. 확정일자를 갖춘 보증금 240,000,000원의 임차권자입니다. 말소기준권리인 2022.08.25. 한국캐피탈 근저당보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖추었으므로, 배당에서 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
여기에 같은 전입일을 가진 김길태가 별도의 점유자로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 사람을 하나의 임차관계라고 단정할 근거가 없으므로, 현재 자료상 실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 김길태의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않는 한 매수인 인수액의 상한도 정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1250 쌍용주안아파트 제7동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 128.22㎡ · 12층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 홍연자 (2020.06.15. 거래가 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 250,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영준 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25. 한국캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 57,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
| 단지 | 쌍용주안 · 768세대 · 1984.11.26. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부에 나타난 2001년 한미은행, 2009년 우리은행, 2015년 국민은행, 2021년 비케이존대부, 2022년 에이치비저축은행과 한국캐피탈의 과거 근저당 중 말소기준보다 앞선 권리들은 각각 해지·말소등기가 완료됐습니다. 현재 존속하는 기준권리는 2022.08.25. 한국캐피탈 근저당입니다.
문제는 임차인의 전입·점유가 그보다 빠르다는 점입니다. 김영준과 김길태의 전입일은 모두 2020.05.15.이며, 김영준의 확정일자는 2021.08.30.과 2022.04.28.입니다. 김영준의 주택임차권등기는 2024.07.12. 이루어졌지만, 등기에 기재된 전입·점유일은 말소기준권리보다 2년 이상 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김길태 현황조사·매각물건명세서 | 2020.05.15. 2022.04.28. | 미상 | 있음 | 확인 필요 | 승계 아님 | 보증금·배당요구가 확인되지 않아 인수액 산정 불가 |
| 김영준 임차권등기·매각물건명세서 | 2020.05.15. 2021.08.30. 2022.04.28. | 230,000,000원 240,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 아님 | 배당 미회수 보증금 잔액 인수 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 실제 임차인으로 집계했습니다. 김영준의 230,000,000원과 240,000,000원은 두 개의 독립 임차인 보증금으로 합산하지 않고, 2020년 최초 계약과 2022년 갱신 계약의 금액으로 봅니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 인수액 확인이 먼저
쌍용주안 동일 면적 128.22㎡대의 실거래는 8건이며, 전체 평균은 369,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 355,000,000원과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 128.22㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2025.02 | 128.23㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2024.06 | 128.22㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2024.02 | 128.22㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2023.12 | 128.22㎡ | 9 | 335,000,000원 |
| 2023.05 | 128.22㎡ | 7 | 373,000,000원 |
| 2022.09 | 128.23㎡ | 12 | 428,000,000원 |
| 2022.07 | 128.22㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 355,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 369,500,000원 |
현재 최저가 250,600,000원은 최근 12개월 평균의 70.6%, 전체 평균의 67.8%입니다. 그러나 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.2% 하락한 흐름입니다. 최신 거래는 410,000,000원이지만 최근 12개월 두 건의 가격은 300,000,000원과 410,000,000원으로 편차가 큽니다.
③ 배당 구조와 실질취득 시나리오
현재 최저가 250,600,000원에서 집행비용 추정액 4,308,400원을 제외하면 배당에 사용할 수 있는 금액은 246,291,600원입니다. 김영준 보증금 240,000,000원만 존재한다고 가정하면 산술상 전액 배당이 가능하지만, 김길태의 별도 보증금과 배당요구 상태가 확인되지 않아 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
| 우선순위 | 권리자·항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 | - | 4,308,400원 |
| 선순위 임차인 | 김길태 | 미상 | 산정 불가 |
| 선순위 임차권 | 김영준 | 240,000,000원 | 김길태 배당 확인 후 확정 |
| 말소기준 | 한국캐피탈 근저당 | 57,600,000원 | 임차인 배당 후 잔액 |
| 후순위 | 이승하 근저당·경매개시결정·신용보증기금·하나캐피탈 | 매각으로 소멸 | 선순위 배당 후 잔액 |
당해세·최우선변제와 김길태의 보증금·배당요구는 확정 전입니다. 김영준의 240,000,000원은 강제경매 신청 청구액과 중복 합산하지 않았습니다.
| 회차 | 표시 최저가 | 김영준 보증금 반영 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 250,600,000원 | 김영준만 존재하면 전액 배당 가능 범위 | 250,600,000원 + 김길태 등 미상액 |
| 2회 유찰 시 49% | 175,420,000원 | 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 큼 | 약 240,000,000원 + 미상액 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 122,793,999원 | 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액 증가 | 약 240,000,000원 + 미상액 |
2회 또는 3회 유찰 시에는 김영준의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 김영준 임차권만 유효하다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액이 늘어나므로, 낙찰가 + 김영준 미배당 인수액은 약 240,000,000원으로 수렴합니다. 여기에 김길태의 미상 보증금이 별도로 더해질 수 있으므로, 낮아진 최저가만 보고 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천주안남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 2층으로, 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 북측 약 25m, 동측 약 12m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 도로 등에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 아파트 건부지이며 공시지가는 1㎡당 1,985,000원입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 768세대 단지이지만 전용 128.22㎡대의 확인된 거래는 8건이고, 거래가격은 300,000,000원에서 428,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김길태 임대차계약 확인. 보증금, 계약일, 임대인, 점유 범위, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 김영준 보증금 지급자료 확인. 최초 230,000,000원과 갱신 후 240,000,000원의 계약서·계좌이체 내역·갱신 경위를 대조해야 합니다.
- 신청채권 중복 점검. 김영준의 경매 청구액 240,000,000원과 임차보증금 240,000,000원이 같은 채권인지 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 말소된 과거 근저당은 배당 대상에서 제외하고, 두 임차인의 우선변제 순위와 당해세를 포함해 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득 상한 설정. 입찰가가 아니라 입찰가와 예상 인수액의 합계를 최근 12개월 평균 355,000,000원 및 최신 거래 410,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 김영준 보증금이 낙찰가보다 커져, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 점유자와 임차권등기자, 현황조사상 김길태의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납액과 당해세·법정기일을 관리사무소와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70.6% 할인”보다 중요한 미상 인수액
이 물건은 감정가 358,000,000원에서 한 차례 유찰돼 250,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 355,000,000원과 비교하면 가격표는 분명 낮습니다. 그러나 경매에서 매수인이 실제로 지출하는 금액은 최저가만이 아닙니다.
김영준의 240,000,000원 임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 김길태 역시 말소기준보다 빠른 전입일을 가진 대항력 임차인이지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 실질취득액은 250,600,000원 + α이고, α를 모르는 상태에서는 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다.
추가 유찰이 발생해 최저가가 175,420,000원이나 122,793,999원으로 내려가더라도, 김영준의 보증금 미배당액이 증가해 김영준 부분의 총 취득부담은 약 240,000,000원에 수렴할 수 있습니다. 여기에 김길태 보증금이 더해질 가능성이 남습니다. 최근 거래 흐름도 5.2% 하락한 만큼, 이 사건의 결론은 가격은 검토 가능, 권리와 인수액은 보류입니다. 임차인 원본 확인 없이 입찰해서는 안 됩니다.
