인천지방법원 2025타경508900. 인천 남동국가산업단지 안에 있는 금호오션타워 4층 417호 외 1개호를 일괄매각하는 기타공장 사건입니다. 소유자는 주식회사멋진여성이고, 2021년 11월 24일 거래가액 315,650,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 1,044,000,000원의 근저당권과 192,000,000원의 후순위 근저당권을 설정했고, 2022년 7월 5일 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 추가됐습니다.
말소기준은 2021년 11월 24일 접수된 농협은행의 첫 번째 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리표의 소멸 여부와 별개로 현황조사에서 확인된 점유 주체의 임대차 조건이 밝혀지지 않았으므로, 인수 위험을 최종적으로 0원이라고 확정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508900 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 705-15 금호오션타워 4층 417호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 기타공장 · 417호 외 1개호 일괄매각 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제4층 |
| 소유자 | 주식회사멋진여성 (2021.11.24. 거래가액 315,650,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,542,299,000원 / 1,079,609,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 청구금액 | 1,090,976,010원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리인 농협은행 근저당권보다 앞선 용익권이나 임차권등기는 확인되지 않습니다. 2021년 11월 24일 설정된 농협은행의 두 번째 근저당권, 2022년 7월 5일 중소벤처기업진흥공단 근저당권, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유 관계 — 실제 점유 주체 1곳, 대항력은 미상
| 점유·임차 주체 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 내일을 여는 멋진 여성 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 실제 점유 주체는 1곳입니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 판정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격과 배당 — 현재 회차도 채권 전액 변제 불가
현재 최저매각가는 1,079,609,000원으로 감정가 1,542,299,000원의 70%입니다. 동일 용도의 실거래 비교값은 제시되지 않았으므로, 최저가가 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 가격 메리트는 공장 호실의 실제 이용 가능성, 일괄매각 범위, 기계·기구의 현존 상태와 현장 거래사례를 별도로 확인해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,079,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,196,090원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,044,000,000원 | 1,044,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 22,412,910원 |
| 3. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 324,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 95,704,900원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 18,900,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,694,604,900원 중 예상 배당액은 1,066,412,910원이며, 미배당액은 628,191,990원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현물 리스크 — 일괄매각·구조변경·기계 누락
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계·기구가 함께 매각됩니다. 호실만 보는 것이 아니라 감정평가서의 매각대상 목록 전체를 확인해야 합니다.
- 내부 통로. 목록 1과 목록 2 내부에 이동 가능한 통로가 있고 임의적인 구조변경이 이루어진 것으로 보입니다.
- 기계 소재불명. 기계기구 기호 3의 상세 항목 중 정제수 충진기는 현재 소재불명 상태입니다.
- 공부상 용도. 대상물건은 공부상 기타공장으로 이용되고 있으며, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동막역 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 남동국가산업단지 내 공업용 부동산과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가로장방형이며 남측과 북서측으로 각각 중로변에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 6,308㎡, 공시지가 1,724,000원/㎡, 공업용 이용상황입니다.
- 환금성. 주거용 부동산과 달리 공장 호실은 실제 업종 사용 가능성, 산업단지 입주 제한, 설비 상태와 호실 결합 여부가 매수층을 좌우합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항력 확인. 사단법인 내일을 여는 멋진 여성의 점유 개시일, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 배당 시뮬레이션상 인수 0원과 실제 명세서의 인수 조건이 일치하는지 확인하세요.
- 417호 외 1개호 범위. 목록별 전유부분, 대지권, 내부 통로와 독립 출입 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 기계기구 실사. 제2022-477호 목록과 감정평가서의 기계·기구를 대조하고 정제수 충진기 외 추가 누락이 없는지 확인하세요.
- 구조변경 확인. 내부 통로의 적법성, 원상복구 비용과 호실별 분리 사용 가능성을 관리주체와 관할 행정기관에 확인하세요.
- 산업단지 규제. 국가산업단지·산업시설구역 내 입주 가능 업종과 처분·임대 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 공장 호실의 현장 거래사례를 조사하세요.
- 세금·체납. 당해세, 관리비, 공용부분 체납과 기계·설비 관련 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현실의 0원”은 다르다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 그 이후 등기된 근저당·가압류·압류가 모두 소멸해, 등기만 보면 매수인 인수 0원의 구조입니다. 그러나 점유 주체의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 일괄매각되는 2개 호실에는 임의 구조변경으로 보이는 내부 통로가 있습니다. 감정대상 기계 중 정제수 충진기까지 소재불명입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 동일 용도 실거래 비교 없이 이를 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만 점유·현물·용도 규제는 별도 확인이 필요한 공장형 물건입니다. 매각물건명세서에서 점유자의 권리를 확정하고, 일괄매각 범위와 기계·기구 현존 상태를 직접 확인한 뒤에만 실질취득액과 입찰 상한을 정해야 합니다.
