인천지방법원 2025타경508951. 인천 서구 석남동 529-19에 있는 지하 1층·지상 2층 규모의 연립·다세대 용도 물건으로, 감정 이용상태는 1층·2층·지하층 모두 주택입니다. 2019년 설창환 씨가 증여로 소유권을 취득했고, 근저당권은 없습니다. 등기부상 첫 채권성 권리는 2024년 8월 29일 롯데카드의 가압류 7,294,859원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 현대캐피탈 가압류와 현대카드의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기권리만 보면 단순해 보이지만 이 사건의 핵심은 등기가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 설순환과 강옥자가 조사상 임차인으로 기재돼 있고, 전입일은 각각 2013년 8월 5일과 2023년 8월 16일입니다. 두 날짜 모두 말소기준일인 2024년 8월 29일보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유관계가 확인되지 않아, 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 판정은 대항력 가능·미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 선순위 전입은 남는다

말소기준은 2024년 8월 29일 롯데카드 가압류입니다. 같은 해 11월 18일 현대캐피탈 가압류 14,073,830원과 2025년 5월 7일 현대카드의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 등기부상 근저당권은 없으며, 배당표 기준 등기권리의 매수인 인수액도 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 비용을 결정하는 두 사람

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 임차인은 2명입니다. 그러나 이름과 전입일 외에 임차 부분, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 지하층과 지상 1·2층이 모두 주택으로 사용되고 있어, 각 임차인이 어느 부분을 점유하는지와 독립된 주거공간인지도 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%여도 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 43,400,000원으로 감정가 62,000,120원의 70%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없고, 두 조사상 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 투자 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

오히려 이 사건에서는 낙찰가보다 임차보증금 확인이 가격 분석의 선행조건입니다. 예컨대 대항력이 인정되는 임차보증금이 배당되지 않으면 최저가가 내려갈수록 인수액이 상대적으로 커질 수 있습니다. 보증금 총액과 배당 가능액을 확인해야 비로소 실질취득비용과 응찰 상한을 계산할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)

현재 회차에서는 등기채권 27,470,863원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 14,747,937원으로 계산됩니다. 다만 임차보증금·당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·토지 메모 (감정 이용상태 기준)

• 이용상태. 지하 1층과 지상 1·2층이 모두 주택으로 사용되고 있습니다.
• 공부와의 차이. 건축물대장상 지하층 용도는 대피소이나 실제 현황은 주택입니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
• 구조·설비. 벽돌조 슬래브지붕, 적벽돌 외장으로 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 있습니다.
• 토지. 147.0㎡의 대지이며 제2종일반주거지역, 평지·가로장방 형태이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 구역. 과밀억제권역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 설순환·강옥자의 임대차계약서, 보증금, 임차 부분, 실제 점유와 세대 구성부터 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해 각 임차인의 예상 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
• 전입·점유 대조. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정하지 말고, 주택 인도와 계속 점유 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 실질취득 상한. 응찰가는 최저가가 아니라 낙찰가와 승계 보증금을 합친 전체 취득원가를 기준으로 정해야 합니다.
• 지하층 확인. 대장상 대피소인 지하층의 주택 사용 상태와 임차·명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 포함된 제시외 건물의 위치·면적·사용관계와 점유자를 감정평가서 및 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 소규모주택정비사업 시행구역이 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후의 변경 사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 미상 보증금이 먼저”

이 물건의 등기부는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 롯데카드 가압류와 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 예상배당에서도 등기채권은 전액 충족됩니다. 하지만 낙찰자에게 중요한 것은 채권자의 배당 결과보다 선순위 전입 가능성이 있는 두 사람의 임차보증금입니다.

설순환은 2013년, 강옥자는 2023년에 전입했고 말소기준은 2024년입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 및 점유관계가 확인되지 않은 이상 대항력은 가능·미상이고, 승계 보증금도 미상입니다. 최저가 43,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 등기권리는 단순하지만, 전체 취득원가는 열려 있습니다. 임차인별 보증금과 배당 가능액을 확인하기 전까지는 입찰보다 조사가 먼저인 사건입니다.