말소동의 확약서가 인수위험을 지우지만, 가격 할인은 얕다 — 한마음아파트 1505호

인천지방법원 2025타경509026. 미추홀구 숭의동 한마음아파트 비동 15층 1505호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 감정가는 201,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 140,700,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 윤재권 씨의 보증금 220,000,000원과 말소동의 확약서입니다.

윤재권 씨는 2022.02.09. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2023.02.10. 접수됐습니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이며, 2021.12.07. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 137,930,200원이 배당되고, 원칙상 부족분 82,069,800원은 매수인 인수 대상이 됩니다.

그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 확약의 적용 대상은 이 임차권에 한정되며, 분석 자료상 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이고, 실제 임차인은 윤재권 씨 1명으로 구분됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심

2017년 설정된 인천서부새마을금고 근저당권 115,440,000원은 2022.02.09. 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.10. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

윤재권 씨의 주택임차권등기는 2024.03.04. 접수됐지만, 실제 전입·점유는 2022.02.09. 시작됐습니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위 권리로 처리해서는 안 됩니다. 보증금 220,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 원칙적으로 매수인에게 이어지는 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 실질 인수를 0원으로 보는 유일한 근거는 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 회차별 인수 구조 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다

확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담은 각각 222,769,800원, 222,172,820원, 221,640,974원으로 보증금 220,000,000원 수준에 머뭅니다. 확약을 적용하면 실질취득가는 각 회차 최저가와 같아집니다.

④ 시세 비교 — 소폭 할인이나 하락 추세

한마음아파트102는 45세대, 2017.01.23. 사용승인된 소규모 아파트입니다. 전용 49.7~49.92㎡ 실거래 6건 중 최근 12개월 거래는 5건이며, 최근 12개월 평균은 151,300,000원, 최신 거래는 2026.02. 145,000,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득가 140,700,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%로 10,600,000원 낮습니다. 다만 최신 거래 145,000,000원과의 차이는 4,300,000원, 약 3.0%에 불과합니다. 최근 가격은 과거 구간보다 2.4% 하락했으므로, 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자만으로 큰 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

법정 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 82,069,800원입니다. 다만 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 반영한 추정치이며, 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 도원동 소재 인천중앙여자고등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대주택, 근린생활시설과 상업용 빌딩이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 2017.01.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 물건입니다. 위생·급배수·승강기·소방·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 6m 포장도로에 각각 접하며 도로 상태는 양호합니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,218,000원입니다.
• 환금성. 총 45세대 소규모 아파트이고 최근 거래 추세가 -2.4%입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 대단지보다 매수층이 제한될 수 있어 매도가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
• 표시 차이. 공부상 비동으로 등재돼 있으나 현황 외벽에는 102동으로 표기돼 있습니다. 공부와 물적 현황의 동일성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 확약 대상이 윤재권 씨의 을구 3번 주택임차권등기인지, 적용 조건과 말소 절차가 무엇인지 매각물건명세서 원본과 제출 문서에서 대조해야 합니다.
• 확약 미적용 상한 설정. 확약을 인정할 수 없다면 현재 회차 총부담은 222,769,800원입니다. 최저가 140,700,000원만을 취득원가로 계산해서는 안 됩니다.
• 배당·인도 관계 확인. 임차인은 배당요구를 했고 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 배당 및 말소 이후 인도 상태와 열쇠 인계 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소 여부와 적용 범위를 등기부 및 관련 서류에서 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균은 151,300,000원, 최신 거래는 145,000,000원이며 최근 추세는 -2.4%입니다. 감정가 대비 할인율보다 이 수치를 응찰가 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
• 동·호 표시 대조. 등기상 비동과 외벽상 102동 표기가 같은 건물을 가리키는지 현황, 건축물대장, 집합건축물도면을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “이 물건의 가격은 확약서가 결정한다”

이 사건은 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건이지만, 매각물건명세서에 제출된 말소동의 확약서가 구조를 바꿉니다. 확약이 해당 임차권등기에 정상 적용되면 실질 인수는 0원*이고, 실질취득가 140,700,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%입니다. 반대로 확약을 인정할 수 없다면 현재 회차 총부담은 222,769,800원으로 올라가 최근 시세보다 훨씬 비싸집니다.

가격만 보면 최근 평균보다 낮지만 최신 거래와의 차이는 4,300,000원에 불과하고, 최근 거래 추세도 -2.4%입니다. 45세대 소규모 단지와 평균 2.8회 유찰 이력까지 감안하면 ‘큰 폭 할인’보다 ‘확약 확인을 전제로 한 소폭 할인’에 가깝습니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 적용 범위가 확인되면 검토 가능, 확인되지 않으면 입찰 보류.

* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 해당 임차권에 적용한 평가입니다. 확약을 반영하지 않을 경우 현재 회차의 매수인 인수액은 82,069,800원이며, 낙찰가를 합친 총부담은 222,769,800원입니다.