확약으로 인수는 0원*, 그러나 ‘7,700만원이 싸다’는 결론은 아직 이르다 — 검암동 진쉐르빌 302호

인천지방법원 2025타경509032. 인천 서구 검암동 ‘진쉐르빌’ 3층 302호, 전유면적 36.01㎡의 다세대주택입니다. 소유자 권철승은 2019.12.09 매매를 원인으로 2020.01.03 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 105,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 근저당이 아니라 2022.08.25 평택세무서장의 국세 압류입니다. 그보다 뒤에 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정, 지방세·국세 압류는 매각으로 소멸합니다.

문제는 2024.03.15 등기된 조성민의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.01.03으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 등기 순위만 보고 “후순위라 소멸한다”고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점 때문에 실질 인수액이 0원으로 바뀌는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 국세 압류

2011년에 설정됐던 부천새마을금고 근저당 455,000,000원과 안양원예농업협동조합 근저당 78,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.08.25 국세 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 1,804,000,000원, 강제경매개시결정, 인천광역시 서구 압류 및 동화성세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*

등기된 실제 임차인은 조성민 1명입니다. 을구 5-2번은 새로운 임차인이 아니라 을구 5번 주택임차권의 확정일자를 바로잡은 경정등기이므로 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.

* 실질 0원 판단은 제출된 말소동의 확약서가 조성민의 을구 5번 주택임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 별도 점유자가 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 67.5%라는 숫자보다 ‘표본 1건’이 중요하다

진쉐르빌은 총 8세대이고, 전유 36.01㎡에 일치하는 비교 거래는 2022.10의 1건입니다. 최신 거래와 평균·최고·최저가가 모두 같은 114,000,000원으로 계산되는 이유도 표본이 한 건뿐이기 때문입니다.

확약을 반영한 실질취득 77,000,000원은 비교 거래 114,000,000원의 67.5%입니다. 숫자만 보면 37,000,000원 낮지만, 해당 거래는 매각기일과 시차가 크고 표본도 1건뿐입니다. 최근 거래 흐름이나 상승·하락 추세를 확인할 연속 표본이 없으므로 “현재 시세보다 32.5% 싸다”는 식의 확정적 판단은 금물입니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

집행비용 1,786,000원을 제외한 75,214,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 시뮬레이션입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 0원은 이 배당표가 아니라 말소동의 확약을 반영한 결과입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 서인천고등학교 서측 인근으로 공동주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며, 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장과 검바위역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2011.09.16 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 돌붙임, 창호는 하이샤시이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 현황. 다세대주택으로 이용 중이나 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 도로·토지. 동측 포장도로에 접하며, 토지면적은 330.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다.
• 규제 원본 대조. 감정요항표에는 자연녹지지역·개발제한구역·과밀억제권역이, 토지정보에는 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역·학교보호구역 등이 표시돼 있어 입찰 전 토지이용계획확인서 원본을 대조해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 면적 일치 거래도 1건뿐이므로, 대단지 공동주택보다 거래 깊이가 얕을 가능성을 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 조성민의 을구 5번 주택임차권을 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건과 효력이 현재도 유지되는지 확인하세요.
• 보증금 변동 내역. 2019.12.09 계약 100,000,000원과 2021.12.29 계약 105,000,000원의 갱신 관계 및 현재 미반환액을 계약서·임차권등기명령 서류와 대조하세요.
• 점유 현황. 폐문부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 조성민의 실제 퇴거 여부, 소유자 또는 별도 점유자 존재 여부를 재조사해야 합니다.
• 국세·지방세. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순위와 배당액을 판단할 수 있습니다.
• 현재 시세 재검증. 비교 거래는 2022.10의 1건뿐입니다. 진쉐르빌 및 검암동 유사 다세대의 최근 실거래·매물·전세가를 추가 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 설비 상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
• 토지 규제. 용도지역과 개발제한구역 등 기재 내용이 서로 달라 토지이용계획확인서, 건축물대장 및 관계기관 자료를 원본 대조하세요.
• 원본 서류. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서와 세금 관련 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원은 확약이 만들고, 가격 메리트는 현재 시세가 증명해야 한다”

이 물건은 단순한 후순위 임차권 물건이 아닙니다. 조성민의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로는 대항력 인수형이고, 갱신 보증금 105,000,000원이 최저가보다 커 확약이 없다면 실질취득은 105,000,000원으로 고정됩니다. 현재 실질취득이 77,000,000원으로 내려오는 이유는 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다.

가격은 숫자상 비교 거래 114,000,000원의 67.5%이지만, 거래가 2022.10의 한 건뿐이고 총 8세대 소규모 다세대라 현재 환금성과 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리조건부 통과, 가격은 추가 검증”입니다. 감정가 대비 30% 할인만 보고 높은 점수를 줄 물건은 아니며, 확약 원본·세금·점유·현재 시세가 모두 확인돼야 77,000,000원의 의미가 살아납니다.