인천지방법원 2025타경509287. 인천광역시 서구 청라동 8-5에 있는 주택 및 토지 경매입니다. 경매상 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가서의 이용상태는 단독주택으로 이용 중입니다. 청라베어즈베스트GC 내에 위치하며, 인근에는 골프클럽 내 단독주택과 주거나지가 혼재합니다.

가격의 변화가 큽니다. 감정가 2,965,322,200원에서 세 차례 유찰을 거쳐 최저가가 1,017,104,000원이 되었습니다. 하지만 가격 하락의 원인을 특정할 자료는 없습니다. 이 지역 주택의 실제 거래가격과 수요를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율을 수익 가능성으로 해석하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

말소기준은 2023.08.25 김성미의 가압류입니다. 해당 가압류를 비롯하여 이후 설정된 국민은행 근저당권과 코리아신탁 근저당권, 경매개시결정 및 압류는 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.

근저당권은 국민은행 780,000,000원, 코리아신탁 1,680,000,000원 및 1,200,000,000원으로 기재되어 있습니다. 모두 채권최고액 기준이며, 국민은행과 코리아신탁 근저당권에는 청라동 8-5 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 실제 범위와 매각 대상 전체의 관계는 등기 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다

이번 매각의 핵심은 3회 유찰에 따른 최저가 하락입니다. 감정가 2,965,322,200원에 비해 현재 최저가는 1,017,104,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다.

추가 유찰 가격은 가정 시나리오이며, 실제 매각가격이나 향후 매각 진행을 보장하지 않습니다.

이 물건은 청라베어즈베스트GC 내에 위치한 단독주택 이용 물건입니다. 일반적인 공동주택 평균가격을 그대로 적용하기보다는 유사한 입지·토지면적·건물규모·이용상태를 가진 거래사례를 검토할 필요가 있습니다. 현재로서는 매수인의 실질취득비용과 시세의 관계를 검증할 수 없는 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,017,104,000원 가정)

제공된 추정 배당 순서와 채권최고액 기준 금액을 그대로 적용한 계산입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 실제 배당순위·채권원금·이자·세금·공동담보 배당 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수를 구분

현재 매각가를 기준으로 채권총액은 4,412,547,945원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 1,004,532,960원입니다. 이에 따른 채권 미배당액은 3,408,014,985원입니다.

배당 계산상 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 매각가격이 내려가면서 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 매각으로 소멸하는 채권의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

다만 위 결과는 현재 확인된 등기권리만을 전제로 합니다. 실제 임차관계가 미상인 만큼 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 임차보증금 인수가 확인될 경우에는 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 실질취득비용으로 시세를 다시 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라베어즈베스트GC 내에 위치합니다. 인근은 골프클럽 내 단독주택 및 주거나지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물이며, 2023.01.10 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수시설, 개별 난방설비 및 승강기 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 세멘몰탈·치장타일·스톤타일 등으로, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 토지. 면적 467.9㎡, 지목 대, 평지·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며, 공시지가는 1,640,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 자연녹지지역 및 지구단위계획구역이며, 경제자유구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있으므로 구체적인 거래·이용 제한과 경매 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축 관련 사항. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 발코니 확장, 내부 인테리어, 개조 등으로 현황과 건축물현황도 사이에 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 골프클럽 내에 위치한 단독주택 이용 물건으로, 일반 아파트와 같은 기준으로 거래 수요나 매각 가능성을 판단하기 어렵습니다. 실제 거래사례와 수요 확인이 필요하며, 3회 유찰 이력만으로 향후 낙찰 가능성이나 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 청라베어즈베스트GC 내 유사 주택의 최근 거래가격과 실제 거래 조건을 확인하세요. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 임대관계·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고, 실제 점유자, 임차보증금, 전입일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2023.08.25 김성미 가압류가 말소기준입니다. 국민은행과 코리아신탁의 근저당권, 경매개시결정, 압류의 매각 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행과 코리아신탁 근저당권에 청라동 8-5 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물·토지의 담보 및 매각 범위와 실제 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 체납 세금 확인. 인천광역시 서구 및 국의 압류가 존재합니다. 배당 계산에는 당해세 등이 반영되어 있지 않으므로 세금의 종류와 배당순위, 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 건축물 및 현장 확인. 경매상 물건종류와 감정평가상 이용상태를 구분하고, 건축물대장·현황도·내부 개조 상태와 실제 매각 대상이 일치하는지 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 자연녹지지역·지구단위계획구역·경제자유구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 제한을 관할 기관에 확인하세요.
• 인도·관리 부담 확인. 실제 점유관계가 미상이므로 인도에 필요한 절차와 비용을 사전에 확인해야 합니다. 관리비 및 기타 미납 부담도 별도 점검 대상입니다.
• 매각조건 원본 확인. 일괄매각 범위와 경계석·수목·담장 등의 토지 포함 평가 사항, 발코니 확장 및 내부 개조 관련 비고를 확인하세요.
• 입찰 전 최신 서류 대조. 2026.09.30 매각기일을 기준으로 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건 진행상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”

이 물건은 감정가 2,965,322,200원에서 3회 유찰되어 최저가가 1,017,104,000원으로 내려왔습니다. 제공된 권리분석에서는 김성미 가압류가 말소기준이며, 이후 근저당권과 압류 등이 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이고 실제 시세를 비교할 거래자료가 확인되지 않았습니다. 골프클럽 내 주택이라는 입지 특성과 3회 유찰 이력을 고려할 때, 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 경쟁력이나 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

핵심은 권리 소멸 구조의 원본 확인, 실제 임차관계 조사, 유사 주택 거래가격 검증입니다. 현재의 0원 인수 추정은 최종 확인 전제이며, 가격 메리트 역시 시세가 확인되기 전까지 판단을 보류해야 합니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 취득비용과 시장가격의 관계가 중요합니다.