인천지방법원 2025타경509287. 인천 서구 청라동 8-5에 있는 토지 467.9㎡와 지상 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립·다세대와 토지이나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2023년 1월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물로, 위생·급배수시설과 개별 난방, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
권리의 출발점은 일반적인 선순위 근저당이 아니라 2023년 8월 25일 김성미의 가압류 752,547,945원입니다. 이 가압류가 말소기준권리가 되고, 이후 설정된 국민은행 근저당과 코리아신탁의 근저당 2건, 임의경매개시결정 및 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 크더라도 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509287 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 8-5 · 인천광역시 서구 청서로16번길 38-1 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 · 2023.01.10 사용승인 |
| 토지 | 467.9㎡ · 지목 대 · 평지·사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임상미 (단독소유 · 2023.01.18 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 2,965,322,200원 / 2,075,725,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 코리아신탁 주식회사 / 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준권리는 2023.08.25. 김성미의 가압류입니다. 국민은행 근저당 780,000,000원과 코리아신탁 근저당 1,680,000,000원·1,200,000,000원은 모두 그 이후 설정됐습니다. 인천광역시 서구 및 국의 압류도 후순위이므로 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 30% 하락했지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 2,075,725,000원으로 감정가 2,965,322,200원보다 889,597,200원 낮고, 감정가의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
이 물건은 청라베어즈베스트GC 안에 있고, 주변은 골프클럽 내 단독주택과 주거용 나지가 혼재합니다. 동일 조건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”거나 “감정가의 70%라 가격 메리트가 있다”는 결론은 보류해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 2,075,725,000원 | 2,359,980,195원 | 520,019,805원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,453,007,500원 | 2,976,470,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,017,105,249원 | 3,408,013,748원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금은 낮아지지만, 선순위 가압류와 국민은행 근저당이 먼저 배당되므로 신청채권자인 코리아신탁은 2회 유찰 시나리오부터 배당액이 0원이 됩니다. 이는 채권자의 회수 문제일 뿐이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,075,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,157,250원 |
| 1. 가압류 · 김성미 | 752,547,945원 | 752,547,945원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 근저당 · 코리아신탁 주식회사 | 1,680,000,000원 | 520,019,805원 |
| 4. 후순위 근저당 · 코리아신탁 주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,412,547,945원 중 2,052,567,750원이 배당되고, 2,359,980,195원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청라베어즈베스트GC 안에 있으며, 인근은 골프클럽 내 단독주택과 주거용 나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 467.9㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,640,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물상태. 2023.01.10 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물로, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각됩니다. 토지상 경계석·수목·담장 등은 본건과 분리 거래할 경우 경제적 가치가 희박한 것으로 보아 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 현황과 도면 대조. 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 평가됐으며, 발코니 확장·내부 인테리어·개조 등으로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 점유·명도. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 사업자등록 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 조건 실거래가 없으므로 인근 중개업소의 매매사례, 골프장 내 유사주택 거래, 토지와 건물의 개별가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 허가 대상 여부와 이용의무 등 입찰 후 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 등기상 압류는 소멸하더라도 당해세 등 법정우선권에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있으므로 세목별 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2023년 김성미의 가압류가 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 국민은행·코리아신탁 근저당과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 23억 원이 넘는 채권이 미배당되지만, 그 금액을 매수인이 인수하지는 않습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가보다 889,597,200원 낮아졌어도, 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 2,075,725,000원이 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 청라베어즈베스트GC 내 단독주택이라는 개별성과 규제, 점유관계, 유사물건의 실제 거래 가능성을 검증해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트는 검증 전 보류입니다.