수원지방법원 2025타경53238. 시흥 배곧동 다인로얄팰리스배곧2차 14층 1403호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 한윤종이며, 2022-04-12 공유지분 취득 당시 거래가액은 178,000,000원, 2024-05-14 박사랑 지분 전부를 이전받은 거래가액은 89,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2025-09-05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 먼저 들어온 두 임차관계입니다. 정진화는 2022-04-12 전입, 2022-02-24 확정일자와 180,000,000원의 임차보증금, 2024-05-28 임차권등기를 갖고 있어 원래는 배당 후 부족액을 매수인이 인수할 구조입니다. 하지만 2026-08-07 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정진화 관련 부족액 28,956,000원은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
반면 조영환은 1403호에 2025-04-11 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 2025-09-05 말소기준보다 앞서 있으므로 단순 소멸로 처리할 수 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력이 확정됐다고 단정할 수도 없어, 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 정진화에 대한 확약은 정진화에게만 적용되므로 조영환의 인수위험까지 없애 주지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53238 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 198-2 다인로얄팰리스배곧2차 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 층 / 사용승인 | 지상15층 중 14층 · 2017.04.14 |
| 소유자 | 한윤종 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,809,784원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 확약으로 하나는 해소, 하나는 미상
② 임차관계 — 실제 확인 인물 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영환 | 1403호 | 2025-04-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진화 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022-04-12 | 180,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 | 주택도시보증공사 확약 제출 |
정진화의 확정일자는 2022-02-24이며 배당요구일은 2024-05-28입니다. 등기부상 임차권등기 역시 2024-05-28 접수됐습니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 정진화의 임차보증금에 관해 우선변제권만 행사하고 잔존 청구권과 대항력을 포기하는 내용입니다. 따라서 정진화와 조영환의 위험을 합쳐 하나의 임차보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 154,000,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 단정할 근거가 없습니다. 특히 정진화 관련 인수는 확약으로 해소됐더라도 조영환의 보증금이 미상이라 실질취득액은 154,000,000원에서 끝난다고 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 정진화 보증금 (우선변제) | 180,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,809,784원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정진화 보증금 부족분은 28,956,000원이지만, 확약에 따라 정진화 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 193,809,784원은 별도 배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 조영환의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액을 더해 계산할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 정진화 부족액은 늘어도 확약 적용
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 154,000,000원 | 28,956,000원 | 193,809,784원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,200,000원 | 59,324,800원 | 193,809,784원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,560,000원 | 83,614,080원 | 193,809,784원 |
위 ‘룰상 인수’는 정진화의 180,000,000원 임차보증금을 기준으로 한 배당 계산상 부족액입니다. 낙찰가가 낮아질수록 부족분은 커지지만, 정진화에 대해서는 제출된 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 이 금액을 그대로 매수인의 실질 인수액으로 볼 수 없습니다. 정진화 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 판단합니다. 다만 조영환의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체적으로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층 중 14층 1403호이며 사용승인은 2017.04.14입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 1,745.8㎡의 정방형 평지이며 상업용으로 이용되고, 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,682,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부는 거주자 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 자세한 조사가 이뤄지지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조영환 보증금 확인이 최우선. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 정진화 확약 원문 대조. 2026-08-07 제출된 확약서의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 정진화와 조영환을 분리 판단. 정진화에 대한 확약은 조영환에게 적용되지 않습니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 최저가 154,000,000원만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 자세한 내부구조와 하자 여부는 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “확약으로 끝난 임차인과, 아직 끝나지 않은 임차인은 다르다”
이 사건은 표면적으로 180,000,000원 선순위 임차보증금이 감정가 154,000,000원을 초과해 매우 위험해 보입니다. 그러나 정진화에 대해서는 주택도시보증공사가 2026-08-07 확약서를 제출해 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 정진화의 룰상 부족액 28,956,000원을 매수인이 실제로 떠안는 구조로 판단해서는 안 됩니다.
문제는 확약 밖의 조영환입니다. 2025-04-11 전입은 말소기준인 2025-09-05보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 그래서 이 물건은 “정진화 인수 0원”만 보고 안전하다고 결론낼 사건이 아닙니다. 조영환의 보증금과 권리관계를 확인해야 비로소 실질취득액이 확정됩니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 가격 메리트 판단 역시 보류하는 것이 맞습니다.
