73,500,000원
수원지방법원 2025타경53251. 안산시 상록구 일동 소재 금강빌라(591-3) 2층 202호, 전용면적 73.43㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 150,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 소유자 오승훈은 2022.05.27 이 물건을 거래가 180,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 권리분석의 중심은 담보권이 아니라 2023.02.07 국세 압류와 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 김소미는 임대차계약일 2022.03.27, 확정일자 2022.03.28, 전입·점유개시일 2022.04.28이며 보증금은 180,000,000원입니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 현재 회차 계산에서도 73,500,000원 매각 시 집행비용을 제외한 71,777,000원만 배당되고, 108,223,000원이 미배당으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 591-3 2층202호 · 도매시장로6길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 73.43㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.05.27. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차, 확약으로 해소
과거 설정됐던 신한은행·이정원·신반월새마을금고·국민은행의 근저당 및 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 이후 안산시 압류, 강제경매개시결정, 양천세무서장 압류 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소미 전유부분의 전부 · 주거 | 180,000,000원 | 2022.04.28 / 2022.03.28 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 관련 권리를 넘겨받은 주체로 확약서를 제출했으며, 별도 임차인의 보증금을 추가로 합산할 사안은 아닙니다.
② 가격 비교 — 7,350만원이지만 거래표본은 오래됐다
금강빌라(591-3)는 8세대 규모이고, 비교 가능한 전용 73.43㎡ 거래는 2022.05 2층 180,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 이 거래가격의 40.8%입니다. 확약에 따라 인수가 0원이라면 실질취득도 73,500,000원으로 같아 가격 차이는 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 73.43㎡ | 2 | 180,000,000원 |
다만 거래가 한 건뿐이고 시점도 2022.05입니다. 따라서 180,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 현재 73,500,000원이 과거 거래가보다 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 실제 입찰 상한은 인근 다세대의 최신 거래와 개별 호수 상태를 별도로 확인해 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차보증금 · 김소미 | 180,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 108,223,000원이지만, 2026.04.03 확약서에 따라 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 일동 호동초등학교 북서측 인근. 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 시가지경관지구(일반) · 평지 · 공시지가 1,583,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역·생활소음진동관리지역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 동일면적 확인 거래가 1건이라, 대단지 공동주택보다 거래표본과 재매각 유동성이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 현재 매수인에게 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본과 제출서류를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 임차권 말소 이행. 임차권등기 말소 동의가 실제 소유권 취득 후 문제없이 이행될 수 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인 거래는 2022.05의 180,000,000원 1건뿐입니다. 2026년 현재 인근 다세대 최신 거래를 별도로 대조해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 거래 빈도와 재매각 기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 현장 상태 확인. 건물 외벽·창호·설비 및 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 교부청구를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸진 이유보다 ‘확약의 효력’을 먼저 본다
감정가 150,000,000원이 2회 유찰되어 73,500,000원까지 내려왔고, 과거 확인 거래 180,000,000원과 비교하면 숫자상 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 물건의 본질은 단순한 반값 경매가 아닙니다. 임차인 김소미의 보증금이 180,000,000원이고 전입이 말소기준보다 빠르기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서도 108,223,000원을 인수할 수 있는 구조입니다.
반대로 2026.04.03 제출된 확약서가 그대로 적용되어 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기까지 말소된다면, 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가와 같은 73,500,000원이 됩니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적일 수 있으나, 확약 확인이 선행돼야 하는 조건부 안전형”입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 2022년 1건뿐인 거래표본까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
