확약이 유효하면 실질 100,100,000원, 없으면 약 195,000,000원 — 주안 드림채 603호

인천지방법원 2025타경509423. 미추홀구 주안동 드림채 6층 603호, 전용 45.7102㎡의 공부상 아파트로 현재 원룸형으로 이용 중입니다. 소유자 이정아는 2021년 10월 19일 거래가 195,000,000원에 취득했고, 같은 해 11월 18일 한영임 명의의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 근저당보다 앞선 임차인입니다. 윤미록은 임대차계약일 2021년 9월 5일, 확정일자 2021년 9월 6일, 전입·점유개시일 2021년 9월 27일로 확인됩니다. 말소기준권리인 2021년 11월 18일 근저당보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족액은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2021년 11월 18일 설정된 한영임 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 고양시상하수도사업소 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 미추홀구 및 울산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 농협은행·고령성주축산업협동조합 근저당권과 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

윤미록의 임차권등기는 2023년 11월 9일 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입과 점유는 2021년 9월 27일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 9월 6일이고 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일이 근저당보다 늦다는 이유로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만 시장은 하락 중

드림채(81-4)의 면적 유사 거래는 총 10건이며, 전체 평균은 157,900,000원입니다. 다만 2021년의 185,000,000원·195,000,000원 거래가 포함돼 전체 평균이 높아질 수 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 145,800,000원이고 최신 거래는 2026년 6월 105,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 100,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%이며 최신 거래보다도 낮습니다. 확약이 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 있습니다.

다만 최근 거래가 과거 거래보다 14.2% 하락한 추세입니다. 2026년 6월에도 105,000,000원과 153,000,000원 거래가 함께 나타나 거래가격 편차가 큽니다. 따라서 전체 평균 157,900,000원을 기준으로 수익성을 과대평가해서는 안 되며, 최신 저가 거래와 원룸형 아파트의 환금성을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)

현재 회차 계산상 임차인 보증금 미배당액은 97,101,400원입니다. 확약이 없으면 이 금액이 매수인 인수로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 반영됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰로 최저가가 내려가도 그만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 확약이 없다면 70,070,000원이나 49,049,000원이라는 표면상 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 유찰의 가격 효과가 발생하는 것은 말소동의 확약이 실제로 적용될 때뿐입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 아파트이며 원룸형으로 이용 중입니다. 전용면적은 45.7102㎡입니다.
• 입지. 석암초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·연립주택·오피스텔·숙박시설 및 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 인천지하철2호선 시민공원역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물로 승강기·주차장·개별난방·CCTV·화재탐지·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접하며 토지는 평지의 가로장방형입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 변동성. 최근 거래가 105,000,000원부터 165,000,000원까지 분산되고 최근 거래 추세가 -14.2%여서 호별 상태와 매도 시점에 따른 가격 차이가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상 임차권, 말소 조건과 유효기간을 법원 기록에서 대조하세요.
• 인수금 분기 계산. 확약 유효 시 인수 0원*, 미적용 시 현재 회차 인수 97,101,400원으로 입찰 판단이 완전히 달라집니다.
• 임차인 명도. 임차권등기가 존재하고 실제 임차인은 윤미록 1명입니다. 점유 현황과 인도 절차를 별도로 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 유무와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 157,900,000원보다 최근 12개월 평균 145,800,000원, 최신 거래 105,000,000원과 -14.2% 하락 추세를 우선하세요.
• 원룸형 환금성. 공부상 아파트라도 원룸형 이용 상태와 32세대 규모를 반영해 임대·매도 수요를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

이 물건은 최저가 100,100,000원만 보면 최근 12개월 평균의 68.7%로 가격상 매력이 있습니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금이 195,000,000원이므로, 말소동의 확약이 없다면 실질취득은 약 195,000,000원 수준으로 올라가 최근 시세보다 비싸집니다.

결론은 명확합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 매수인에게 그대로 적용되는지 확인되면 권리 인수 0원*의 가격 메리트형입니다. 반대로 확약의 적용 범위가 불명확하면 최저가가 아무리 내려가도 인수액이 커져 할인 효과가 사라집니다. 최근 거래 추세도 -14.2%이므로, 권리 확인 뒤에도 최신 거래 105,000,000원을 기준으로 보수적인 입찰가를 정해야 합니다.