말소동의 확약서가 승부처 — 인수 0원*이면 최근 시세의 79.5%

인천지방법원 2025타경509503. 인천 남동구 간석동 리젠시아 3층 303호, 전용 48.10㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 176,000,000원에서 한 차례 유찰돼 123,200,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 30% 할인 자체가 아니라 보증금 166,000,000원의 선순위 대항력 임차권과 이를 정리하기 위해 제출된 말소동의 확약서입니다.

임차인 강준수는 2021.05.28. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.02.22. 한빛자산관리대부 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.05.06.로 빠르고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 120,675,200원이 배당되고, 나머지 45,324,800원은 통상 매수인이 떠안게 됩니다. 이 금액을 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실질적으로 제거하는지가 수익성과 안전성을 동시에 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기부에 있던 한국양봉농업협동조합 및 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.02.22. 한빛자산관리대부 가압류이며, 이후의 서민금융진흥원 가압류, 남동구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

문제는 임차권등기일이 아니라 임차인의 대항력 취득 시점입니다. 강준수의 전입·점유일 2021.05.28.은 말소기준보다 빠르므로 임차권등기가 2023.07.26.에 이뤄졌더라도 선순위 대항력은 유지됩니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 원칙적으로 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산할 사안은 아니며, 실제 임차인은 강준수 1명입니다. 다만 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 매각물건명세서에는 이 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다.

* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되고 해당 임차권등기가 말소된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 권리 원칙상 인수액은 45,324,800원입니다.

③ 유찰별 인수 구조 — 최저가만 보면 안 된다

확약이 없다면 매각가가 123,200,000원에서 60,367,999원까지 떨어져도 총부담은 168,524,800원에서 167,486,624원으로 약간만 내려갑니다. 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나기 때문입니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 확약서 적용 후의 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.

④ 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 뒤집힌다

리젠시아 전용 48㎡대에서 확인되는 실거래는 3건입니다. 전체 평균 162,000,000원에는 2021년과 2022년의 164,000,000원·167,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 더 최신인 2025.08. 거래와 최근 12개월 평균 155,000,000원을 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 155,000,000원이며 이전 거래 평균보다 6.3% 하락했습니다. 확약이 유효하면 실질취득 123,200,000원은 최근 시세의 79.5%로, 31,800,000원 낮습니다. 반대로 확약을 반영하지 않은 총부담 168,524,800원은 최근 거래보다 13,524,800원 높아 최근 시세의 약 108.7%입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)

임차인 배당 부족분은 45,324,800원입니다. 권리 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 경우 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 303호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 간석3동 행정복지센터 남측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간석오거리역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 양호합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,386,000원입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 건물이고 확인되는 실거래가 3건에 그칩니다. 최근 가격 추세도 -6.3%이므로 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 제출 주체, 적용 대상, 말소 조건, 말소 시점과 매수인에게 별도 이행 의무가 있는지를 원문에서 확인해야 합니다.
• 강준수 임차권 범위 확인. 확약이 보증금 166,000,000원 및 3층 303호 전부에 관한 임차권등기를 완전히 정리하는지 대조해야 합니다.
• 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 기준 분리. 확약 유효 시 실질취득 123,200,000원, 미확인 시 총부담 168,524,800원으로 각각 나눠 입찰 상한을 계산해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 162,000,000원보다 최신 거래 155,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -6.3%를 반영해야 합니다.
• 소규모 건물 환금성. 19세대·실거래 3건·평균 유찰 2.3회라는 특성을 고려해 장기 보유와 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
• 세금·체납 확인. 남동구와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 및 배당 순위, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 자료를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 확약서를 본다”

이 물건의 표면 가격은 123,200,000원이고 최근 실거래는 155,000,000원입니다. 숫자만 보면 31,800,000원의 차이가 있어 가격 매력이 분명해 보입니다. 그러나 그 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 강준수 임차권을 완전히 정리한다는 전제에서만 성립합니다.

확약이 유효하면 매수인 인수액은 실질 0원*, 실질취득은 최근 시세의 79.5%입니다. 반면 확약을 반영할 수 없다면 미배당 보증금 45,324,800원이 붙어 총부담이 168,524,800원으로 올라가고, 최근 실거래보다 비싼 물건으로 뒤집힙니다. 여기에 최근 가격 추세 -6.3%, 19세대, 실거래 3건, 평균 유찰 2.3회라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 확약 확인 시 조건부 검토, 확인 전에는 보류입니다.