인천지방법원 2025타경509614. 부평동 센트럴아파트 제9층 제902호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 225,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 157,500,000원입니다. 소유자 조상연은 2020년 6월 13일 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했고, 2020년 9월 7일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

권리구조는 단순한 무인수형이 아닙니다. 과거 농협은행 근저당 144,000,000원은 2020년 8월 24일 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025년 5월 29일의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김성용의 주택임차권등기는 등기상 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출해 해당 임차권에 한해서만 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.

그러나 오진성·WANG WEI의 전입일은 모두 2025년 2월 19일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 두 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 점유자로 보고 별도 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 ‘보증공사’ 표시는 오진성 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인·점유자는 3명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 1건, 미상 점유자 2명

② 임차인·점유자 분석

실제 임차인·점유자 3명이며, 보증공사는 오진성 보증금에 관한 대위·승계 표시로 별도 임차인이 아닙니다. 따라서 보증공사 명의 금액을 다시 더해 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 을구 3번 김성용 주택임차권등기에만 적용합니다. 오진성·WANG WEI의 권리와 보증금에는 적용이 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가 157,500,000원은 감정가 225,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 확약 밖 점유자 2명의 보증금이 미상인 만큼, 실질취득액은 단순히 157,500,000원으로 고정되지 않고 157,500,000원 + 확인되지 않은 인수액이 될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%인 3,005,000원으로 산정됐습니다. 현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 210,000,000원 중 154,495,000원이 배당되고 55,505,000원이 미배당됩니다. 이 산정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니지만, 별도로 성립하는 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담으로 이어질 수 있어 구분해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으며, 업무용 및 주거용 건부지로 이용 중인 토지 위 구분건물입니다.
• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 북측 인근의 주상지대에 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 부평시장역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측·서측·남측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 각각 접합니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층이며 전기·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
• 현장 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 통상적인 인테리어와 관리 상태를 전제로 감정평가됐습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상이 을구 3번 김성용 임차권 전체인지, 말소 조건과 제출 효력이 무엇인지 원문으로 확인해야 합니다.
• 오진성 임대차 조사. 임대차계약서·보증금·실제 점유·확정일자·배당요구 여부와 보증공사의 대위·승계 범위를 확인해야 합니다.
• WANG WEI 임대차 조사. 전입일 외 계약관계가 확인되지 않으므로 보증금과 점유관계가 밝혀지기 전까지 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 계산해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 보증공사 신고는 오진성 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인 수나 보증금 총액에 별도로 더하지 마십시오.
• 실질취득액 재산정. 확인된 김성용 임차권은 0원*으로 처리하되, 확약 밖 보증금이 발견되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 응찰 상한을 다시 정해야 합니다.
• 가격 원본 확인. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마십시오.
• 내부·관리 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 내부 하자, 인테리어 상태, 실제 이용현황과 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 임차권은 해소, 전체 인수위험은 미확정”

이 사건의 핵심은 210,000,000원으로 기재된 김성용 주택임차권 자체가 아닙니다. 그 권리는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 진짜 변수는 확약 밖에 있는 오진성과 WANG WEI입니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아, 현재 최저가에 얼마가 추가될지 알 수 없습니다.

따라서 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 오피스텔’로 분류해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 “등록 임차권 인수는 0원*, 기타 점유자 인수는 미상”입니다. 감정가 225,000,000원에서 157,500,000원까지 내려왔더라도 실거래 비교 근거가 없고 실질취득액도 확정되지 않았습니다. 확약서 범위와 두 점유자의 임대차관계를 확인하기 전까지는 가격과 권리 모두 보류가 맞습니다.