인천지방법원 2025타경509711. 부평동 리치카운티 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 소유자 박일성은 2022.08.29. 매매로 취득했고 거래가액은 227,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.06.30. 계양세무서장 관련 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부평구 압류, 강제경매개시결정 및 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기 말소만 보고 “인수 없음”으로 결론 내릴 수 없습니다. 임차인 안송이는 확정일자 2022.08.10., 전입·점유 2022.08.29.로 말소기준보다 앞서고, 임차보증금은 227,000,000원입니다. 배당요구도 확인되어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 71,001,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 69,322,982원만 배당되고 157,677,018원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 7층 701호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부흥로315번길 17-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.08.29. 매매 · 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 71,001,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 257,691,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수는 별개다
말소기준은 2023.06.30. 압류입니다. 주택도시보증공사의 225,000,000원 가압류, 부평구 압류와 2025.06.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016.11.22. 설정된 농협은행 근저당권 144,000,000원은 이미 2020.04.22. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 안송이 인수 + 별도 확인 대상
| 임차·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안송이 | 2022.08.29 / 2022.08.10 | 227,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| YAKIMENKO ALEXANDRA | 2024.08.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| PAK NINA | 2024.08.12 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| 택금융 | 2022.08.29 / 2022.08.10 | 0원 표기 · 미상 확인 필요 | 대항력 有 표시 | 미상 | 별도 확인 |
안송이는 보증금·전입·확정일자와 배당요구가 모두 확인되는 핵심 임차인입니다. 반면 YAKIMENKO ALEXANDRA와 PAK NINA의 전입은 말소기준 이후라 대항력 인수 위험은 없습니다. 택금융은 전입·확정일자가 안송이와 동일하고 대항력 표시가 있으나 보증금은 별도 확인이 필요합니다. 따라서 확정적으로 계산되는 안송이 인수액 외에 이 부분도 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
현재 최저매각가는 71,001,000원으로 감정가 207,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인 보증금 227,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 회수되는 보증금이 줄고 매수인이 떠안을 미배당액이 늘기 때문에, 가격 판단은 71,001,000원이 아니라 실질취득 약 227,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 71,001,000원 | 157,677,018원 | 482,691,342원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,700,700원 | 178,593,913원 | 482,691,342원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 34,790,490원 | 193,235,739원 | 482,691,342원 |
④ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,018원 |
| 1. 임차인 안송이 보증금 | 227,000,000원 | 69,322,982원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 257,691,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 안송이에게 69,322,982원이 배당되고 부족분 157,677,018원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 집행비용은 1,678,018원이며, 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 동측 인근. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 701호. 위생·상하수도·가스·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 판단 금지. 71,001,000원이 아니라 대항력 임차보증금 227,000,000원을 포함한 실질취득 구조를 기준으로 검토해야 합니다.
- 안송이 보증금 승계. 현재 회차 예상 인수액 157,677,018원이 실제 매수인 부담으로 남는 구조인지 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본 대조하세요.
- 택금융 확인. 2022.08.29. 전입, 2022.08.10. 확정일자로 표시되며 보증금은 별도 확인이 필요합니다. 안송이 외 추가 인수위험 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자. YAKIMENKO ALEXANDRA와 PAK NINA는 말소기준 이후 전입이므로 대항력은 없지만, 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 공부상 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 실제 사용상태와 금융·세금·환금성 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구와 임차권등기 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “71,001,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 207,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 71,001,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 안송이는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고 보증금은 227,000,000원입니다. 현재 회차에서는 157,677,018원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하며, 추가 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
따라서 이 물건은 최저가 71,001,000원의 할인물건이 아니라 실질취득 약 227,000,000원 수준의 대항력 인수형 물건으로 분석해야 합니다. 여기에 택금융 관련 보증금 확인까지 남아 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어려운 사건입니다.
