144,900,000원
인천지방법원 2025타경509711. 부평동 리치카운티 14층 건물 중 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 박일성은 2022년 8월 29일 거래가 227,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 안송이의 점유와 주민등록이 시작됐고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 8월 10일입니다.
말소기준은 2023년 6월 30일 계양세무서장의 압류입니다. 안송이의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2024년 3월 6일에는 임차보증금 227,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 7층 701호 인천광역시 부평구 부흥로315번길 17-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.08.29. 거래가 227,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 257,691,342원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준 | 2023.06.30. 갑구 4번 압류 · 국(계양세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2016년 11월 22일 설정된 농협은행 근저당권 144,000,000원은 2020년 4월 22일 해지를 원인으로 말소등기됐습니다. 현재 분석의 핵심은 이 근저당이 아니라, 2022년 8월 29일 전입·점유한 안송이와 2023년 6월 30일 말소기준 압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 먼저이므로 보증금 미배당 잔액은 매각 후에도 소멸하지 않습니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 부평구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 안송이의 대항력 있는 임차보증금 부족분은 별개입니다.
② 임차·점유 현황
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안송이 7층 701호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.29 2022.08.10 | 227,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 2024.03.06. 배당요구 | 승계 아님 |
| 택금융 주거 | 2022.08.29 2022.08.10 | 0원 기재 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 |
| PAK NINA 현황조사 | 2024.08.12 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| YAKIMENKO ALEXANDRA 현황조사 | 2024.08.19 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 207,000,000원의 70%인 144,900,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 62,100,000원 낮지만, 대항력 있는 임차보증금 부족분을 더하면 실제 부담은 229,828,600원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 111.0%이며 감정가보다 22,828,600원 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 144,900,000원 | 84,928,600원 | 229,828,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 101,430,000원 | 127,790,020원 | 229,220,020원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 71,001,000원 | 157,677,018원 | 228,678,018원 |
유찰이 반복되면 법원에 내는 매각대금은 줄지만, 그만큼 안송이 보증금의 미배당액이 커집니다. 세 시나리오 모두 실질부담은 약 2.29억원대에 머뭅니다. 이 사건에서는 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 거의 작동하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 임차인 안송이 보증금 | 227,000,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 농협은행 근저당 2020.04.22. 말소등기 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 신청채권 | 257,691,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 안송이에게 배당되지만, 보증금 부족분 84,928,600원이 남습니다. 채권자 총 청구액 626,691,342원에 대한 배당은 0원으로 계산돼 미배당액이 626,691,342원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부평동초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층으로, 위생·상하수도·가스·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차 기준 최저가 144,900,000원에 인수액 84,928,600원을 더한 229,828,600원이 실제 부담입니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 다음 회차로 내려가도 매수인 인수액이 늘어 실질취득은 약 2.29억원대로 유지됩니다.
- 안송이 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 배당표와 당해세·집행비용을 최종 확인해야 합니다.
- 택금융 표시 확인. 대항력 있음, 보증금 0원 기재와 보증금 미상 주의가 함께 표시돼 있어 원문 확인이 필요합니다.
- 현 점유자 명도. PAK NINA와 YAKIMENKO ALEXANDRA의 점유 범위·임대차관계·인도 협의 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 공부상 오피스텔 이용을 함께 확인하고 대출·세금·전입 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 매수인 부담 가능 항목을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.449억 낙찰”이 아니라 “2.298억 취득”
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 안송이의 보증금 227,000,000원이 낙찰가를 크게 웃돈다는 점입니다. 현재 회차에서는 안송이에게 142,071,400원이 배당되고, 남은 84,928,600원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 매수인의 실제 부담은 229,828,600원으로 감정가 207,000,000원보다 높습니다.
2회·3회 유찰 시에도 매각가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질부담은 계속 약 2.29억원대입니다. 여기에 택금융의 대항력 표시와 보증금 기재의 불일치, 말소기준 이후 전입한 두 점유자의 명도 문제도 남아 있습니다. 이 물건은 최저가만 보면 할인형이지만, 실질취득 기준으로는 고부담 인수형입니다. 결론은 분명합니다. 입찰가가 아니라 인수금을 포함한 총액으로 판단해야 합니다.