수원지방법원 2025타경53303. 시흥 배곧동 배곧로얄팰리스테크노1차 9층 9-029호로, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 160,000,000원이고 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 78,400,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2022.02.18. 우리은행 근저당권 192,000,000원이며, 이 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 흐름에서 눈에 띄는 것은 말소기준보다 한 달 먼저 등기됐던 시흥시 압류 2건입니다. 날짜만 보면 선순위처럼 보이지만, 두 압류는 2022.01.24. 이미 말소등기됐습니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 압류가 남아 있는 구조가 아니고, 예상배당에서도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53303 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 9층9-029호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 최성훈 · 단독소유 |
| 취득 | 2022.02.18. 소유권이전 · 거래가액 219,776,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 151,037,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소
2019년 한국토지신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2022.02.18. 신탁등기가 말소되면서 최성훈 명의로 소유권이 이전됐습니다. 그 직전 2022.01.17. 시흥시 압류 2건이 등기됐지만 2022.01.24. 두 압류 모두 말소됐습니다. 이어 2022.02.18. 우리은행 근저당권 192,000,000원이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다.
2025.09.12. 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았고, 등기에는 양도인이 우리은행으로 표시돼 있습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 대상으로 특정된 임차인도 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자가 누구인지와 점유 원인은 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가 160,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 78,400,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 현재 비교 가능한 최신 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 실제 시장가격 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.
소유자 최성훈의 2022년 취득 거래가액은 219,776,000원이지만, 과거 취득가만으로 2026년 현재 시세를 대신할 수는 없습니다. 오피스텔은 동일 건물 안에서도 전용면적·향·호실·용도·임대수익에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있으므로, 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 가격 가점을 주기보다는 실제 거래사례를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 192,000,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 192,000,000원 중 76,588,800원이 배당되고 115,411,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 115,411,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 138,507,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 154,675,488원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원까지 낮아지는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 매각가가 낮아질수록 근저당권자 미배당은 138,507,840원, 154,675,488원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 피알씨(PRC)구조 10층 규모이며 제1·2종 근린생활시설 용도의 건물로 기재돼 있습니다.
- 입지. 배곧한울초등학교·배곧2동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변에 유사용도의 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다. 동측에는 공영주차장(배곧 제13)이 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 북측 인근에 노선버스정류장 종점이 있으나 거리·노선수·배차간격 등을 감안한 대중교통 여건은 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 도로. 대로2류, 중로1류, 소로1류의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 토지. 대지 12,051.2㎡, 평지·가로장방형, 공시지가 1,857,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 실사. 최저가가 감정가 49%까지 내려왔더라도 동일 건물·유사 호실의 실제 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장점유자와 전입관계, 점유 원인을 확인하세요.
- 선순위 압류 확인. 2022.01.17. 시흥시 압류 2건은 2022.01.24. 말소등기가 돼 있으므로, 최신 등기에서 말소 상태가 그대로 유지되는지 원본을 대조하세요.
- 당해세·최우선변제. 예상배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 오피스텔 환금성. 주거용 오피스텔은 아파트와 가격 형성·임대수요·매수층이 다를 수 있으므로 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후
이 물건의 권리분석 핵심은 의외로 명확합니다. 2022년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그보다 앞선 시흥시 압류 2건은 이미 말소됐습니다. 신고된 임차인도 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 78,400,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최신 실거래 비교가 없는 상태에서는 “감정가 대비 49%”보다 “실제 시세 대비 얼마인가”를 먼저 확인해야 합니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장 시세 검증 후 판단하는 유형입니다.
