64,680,000원
수원지방법원 2025타경53323. 안산시 상록구 사동 1293-3 4층 402호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이길수이며 2021.04.16. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 “선순위 임차권 인수형”처럼 보이지만, 결론을 바꾸는 문서가 하나 있습니다. 선순위 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으나, 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서 때문에 해당 잔존 청구가 실질적으로 0원이 됩니다.
등기된 임차권자는 한국토지주택공사이고 보증금은 104,500,000원입니다. 다만 보증기관 관련 승계 권리로 표시된 건이므로 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 자료에서 독립적으로 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 권리분석상 확인해야 할 것은 보증기관 승계 구조와 확약의 효력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53323 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1293-3 4층402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 후곡로 46 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이길수 · 2021.04.16. 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,309,202원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약’
말소기준권리는 2024.04.24. 윤진업 근저당권입니다. 문제의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.03.07. 등기이고, 전입일은 2019.12.06., 확정일자는 2020.12.14., 점유개시일은 2021.01.17.로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 권리입니다. 따라서 확약이 없었다면 배당되지 않는 보증금 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 권리자 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 104,500,000원 | 있음 | 있음 | 확약 반영 시 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 64,680,000원
가격 비교의 기준은 최저가에 실제 인수액을 더한 실질취득액입니다. 이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 64,680,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 130,000,000원으로, 실질취득액은 그 49.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 64.58㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 64.58㎡ | 2 | 94,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 112,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 130,000,000원 |
최신 거래는 2024.03의 130,000,000원이고, 이전 2022.06 거래 94,000,000원보다 38.3% 높은 흐름입니다. 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 시세의 폭을 넓게 단정할 수는 없지만, 제공된 최신 거래를 기준으로 보면 현재 실질취득액 64,680,000원은 상당히 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 104,500,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 근저당권 · 윤진업 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 132,309,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 보증금 부족분은 41,384,240원입니다. 그러나 이 사건은 2026.02.26. 확약에 따라 해당 잔여금액의 대항력 및 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 상록구청 남측 인근으로, 단독·공동주택과 한양대학교 ERICA, 각종 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8~10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,787,000원/㎡, 토지면적 256.5㎡, 평지의 세로장방형 다세대주택 부지입니다.
- 거래 표본. 일룡하이츠빌라(1293-3)는 총 7세대이며 확인된 실거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.02.26. 제출 확약이 해당 임차권의 잔존 보증금과 대항력, 임차권등기 말소를 모두 포괄하는지 직접 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험 주식회사의 신청채권을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 합산하지 마세요. 확인되는 실제 임차인은 0명입니다.
- 장부상 부족분과 실질 인수 구분. 배당표상 부족분 41,384,240원은 확약 전 계산값이고, 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 환금성. 7세대 다세대이고 실거래 표본이 2건뿐입니다. 최근 거래 130,000,000원을 그대로 모든 시점의 확정 시세로 보지 말고 개별 호수 상태를 확인하세요.
- 세금·비용. 등기상 2024.10.02. 성북세무서장 압류가 있으며, 실제 배당 및 부담관계는 매각 전 원문 서류와 배당관계를 재확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”만 보고 멈추면 결론이 틀린다
표면만 보면 보증금 104,500,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 현재 최저가에서 배당 후 41,384,240원이 부족해 보입니다. 그러나 이 사건에는 2026.02.26. 확약서가 있습니다. 잔여금액에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 해당 권리의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 64,680,000원이고, 최근 12개월 실거래 130,000,000원의 49.8% 수준입니다. 권리상 핵심 위험이 확약으로 해소된다는 전제에서는 가격 여유가 큰 편입니다. 다만 총 7세대 다세대, 실거래 2건, 평균 2.0회 유찰이라는 환금성 특성 때문에 확약 원문 확인과 개별 물건 상태 확인이 최종 판단의 조건입니다.
