수원지방법원 2025타경53377. 안산시 단원구 와동 ‘천년가리더스카이’ 104동 8층 804호, 전용 74.9807㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방 3개, 거실 및 주방, 화장실 2개의 아파트로 이용 중이며 2020.05.20 사용승인된 33층 건물의 8층입니다. 현재 감정가 393,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 275,100,000원까지 내려왔습니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.08.19 안산농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당 120,000,000원, 주식회사하나은행 근저당 180,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53377 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 885 천년가리더스카이 104동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.9807㎡ · 방3·거실 및 주방·화장실2 · 33층 중 8층 |
| 소유자 | 김선미 (2023.01.06. 매매, 거래가액 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 103,088,848원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 기준으로도 71.5%
같은 단지 ‘천년가리더스카이’의 전용 74.98㎡ 실거래 자료입니다. 단지는 449세대, 사용승인일은 2020.05.20이며, 비교 대상 면적은 본건과 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.98㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 74.98㎡ | 17 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 74.98㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2025.04 | 74.98㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2025.04 | 74.98㎡ | 30 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 74.98㎡ | 27 | 390,000,000원 |
| 2025.01 | 74.98㎡ | 23 | 403,000,000원 |
| 2024.11 | 74.98㎡ | 31 | 398,000,000원 |
| 2024.10 | 74.98㎡ | 24 | 400,000,000원 |
| 2024.09 | 74.98㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2024.08 | 74.98㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2024.07 | 74.98㎡ | 19 | 398,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 385,000,000원 |
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 385,000,000원, 최신 거래는 2026.05 390,000,000원입니다. 이에 비해 현재 실질취득액 275,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.5%에 불과합니다. 최신 거래와 비교해도 114,900,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,651,400원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 30,448,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 420,000,000원 중 예상 배당액은 270,448,600원이며, 미배당액은 149,551,400원입니다. 현재 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 275,100,000원 | 270,448,600원 | 149,551,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 192,570,000원 | 189,074,020원 | 230,925,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 134,799,000원 | 132,111,814원 | 287,888,186원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 담보채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 이 사건에서 회차 하락은 매수인의 승계부담 증가가 아니라 채권자의 배당 부족 확대와 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕인초등학교 북측에 인접하며, 주변은 공원·근린생활시설·다세대주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 33층 건물로 2020.05.20 사용승인됐으며, 본건은 8층 804호입니다.
- 도로. 북측·동측으로 약 20m 내외 포장도로, 서측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심) 등에 해당하고 공시지가는 2,586,000원/㎡입니다. 토지거래 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 동일면적 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 평균은 385,000,000원입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -0.8% 낮아 소폭 하락 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.08.19 안산농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 387,416,666원보다 최근 12개월 평균 385,000,000원과 최신 거래 390,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -0.8%이므로 과거 고가 거래를 그대로 미래 시세로 가정하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 집행비용과 담보채권을 중심으로 한 계산이며 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 점유 확인, 가격은 이미 할인 구간”
이 사건은 등기상 권리구조만 보면 기준점이 명확합니다. 2021.08.19 안산농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰된 현재 최저가 275,100,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 385,000,000원의 71.5%이고, 최신 거래 390,000,000원보다도 114,900,000원 낮습니다. 최근 거래 추세가 -0.8%로 소폭 하락하고 있다는 점을 감안해도 현재 회차는 실거래 기준 할인 폭이 큽니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 이 사건의 마지막 확인 지점은 실제 점유관계입니다. 등기상 인수 0원이라는 결론과 실제 점유자의 대항력 문제는 별개의 확인 절차입니다. 권리구조는 단순하고 가격은 할인됐지만, 점유관계 원본 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 결정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
