인천지방법원 2025타경509756. 주안지웰에스테이트 102동 21층 오피스텔2101호, 전용 23.2701㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 겉으로는 감정가 125,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 42,875,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리의 핵심은 가격할인이 아니라 대항력 있는 임차보증금 158,000,000원입니다. 민윤식은 2022.04.29 전입·점유했고 확정일자는 2022.04.13로, 말소기준권리인 2023.04.10 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 매각가 42,875,000원을 가정하면 집행비용 1,171,750원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 41,703,250원이 배당되고, 보증금 잔액 116,296,750원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 42,875,000원 + 116,296,750원 = 159,171,750원입니다. 최저가가 내려가면 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 구조라서, 유찰이 계속돼도 실질취득액은 보증금 158,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509756 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 21층 오피스텔2101호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 23.2701㎡ · 34층 건물 중 21층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2019.10.16 |
| 소유자 | 이아름 · 2022.04.07 매매 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 42,875,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2019년 설정된 신한은행 근저당 96,000,000원은 2022.04.29 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2023.04.10 미추홀구 압류입니다. 문제는 임차인 민윤식의 전입·점유가 그보다 앞선 2022.04.29이라는 점입니다. 임차권등기 자체는 2024.05.30이지만, 원래의 전입·점유 및 확정일자가 선순위이므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
| 조사대상 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민윤식 | 2022.04.29 | 158,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| PIAO CHUNSHOU | 2024.05.31 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 말소기준권리 이후 전입 |
| LI JINMEI | 2024.10.24 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 말소기준권리 이후 전입 |
② 시세 비교 — 최저가 47.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
주안지웰에스테이트 동일 면적 23.27㎡의 최근 12개월 거래는 6건이며 평균은 90,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 88,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -9.2%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.27㎡ | 26 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 22 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 10 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 23.27㎡ | 14 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 23.27㎡ | 21 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 23.27㎡ | 28 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 23.27㎡ | 6건 | 90,500,000원 |
표면상 최저가 42,875,000원은 최근 12개월 평균의 47.4%에 불과합니다. 하지만 이는 인수할 임차보증금을 제외한 숫자입니다. 실제 매수인 부담은 159,171,750원으로, 최근 평균 90,500,000원과 최신 거래 88,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 따라서 이 사건에서는 “3회 유찰되어 싸다”는 판단을 할 수 없습니다.
③ 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 인수 보증금 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 42,875,000원 | 116,296,750원 | 159,171,750원 |
| 4회 유찰 시 | 30,012,499원 | 128,927,726원 | 158,940,225원 |
| 5회 유찰 시 | 21,008,749원 | 137,769,408원 | 158,778,157원 |
매각가가 42,875,000원에서 30,012,499원, 다시 21,008,749원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 116,296,750원 → 128,927,726원 → 137,769,408원으로 늘어납니다. 결국 총부담은 계속 158,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,171,750원 |
| 1. 임차인 민윤식 보증금 | 158,000,000원 | 41,703,250원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
민윤식 보증금 중 116,296,750원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북동측 인근으로 아파트단지와 상업용·업무용 건물이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시민공원역이 있어 교통여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 2019.10.16 사용승인, 철근콘크리트구조 34층 건물의 21층 오피스텔입니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 서측 및 북동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 5,743,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12개월 평균 90,500,000원, 최신 거래 88,000,000원이며 최근 거래 추세는 -9.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 낙찰가 42,875,000원에 인수액 116,296,750원을 더해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 민윤식의 보증금 158,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 인수액이 늘어 총부담은 158,000,000원대에 머뭅니다.
- 후순위 전입자 확인. PIAO CHUNSHOU와 LI JINMEI의 보증금은 확인되지 않았으므로 현황과 매각 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 95,083,333원보다 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 88,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -9.2% 낮아 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
맺으며 — “4,287만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 42,875,000원이라는 최저가입니다. 민윤식은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차 기준 보증금 116,296,750원이 미배당으로 남습니다. 낙찰가와 이를 합치면 실질취득은 159,171,750원입니다.
반면 최근 12개월 동일 면적 평균은 90,500,000원, 최신 거래는 88,000,000원이며 추세도 -9.2%입니다. 4회 또는 5회까지 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담은 여전히 158,000,000원대입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “보증금 인수까지 포함한 총부담이 현재 시장가격과 맞는가”입니다.
