최저가 8,750만원이 아니라, 실질취득은 보증금 1.58억원 — 주안지웰에스테이트 2101호

인천지방법원 2025타경509756. 시민공원역 북동측 인근의 주안지웰에스테이트 102동 21층, 전용 23.2701㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이아름은 2022년 5월 17일 거래가 158,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 2019년 신한은행 근저당권 96,000,000원은 2022년 4월 29일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023년 4월 10일 미추홀구의 압류입니다.

문제는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 민윤식은 임대차계약일 2022년 4월 7일, 확정일자 2022년 4월 13일, 전입·점유개시일 2022년 4월 29일이며 보증금은 158,000,000원입니다. 2024년 5월 30일 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되지만, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 대항력에 따라 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다

따라서 “임차권등기가 말소된다”는 문장만 보고 인수액이 없다고 판단하면 안 됩니다. 등기 표시는 소멸하더라도, 말소기준일보다 앞선 전입·점유로 이미 성립한 대항력은 미배당 보증금 승계로 이어집니다. 반면 2024년 5월 31일과 2024년 10월 24일 전입한 점유자 2명은 말소기준일인 2023년 4월 10일보다 늦어 대항력이 없습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 3명

실제 점유·임차 관계 확인 대상은 3명입니다. 민윤식은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인이고, 나머지 2명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 점유 원인과 임대차관계를 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 8,750만원만 보면 안 되는 이유

주안지웰에스테이트 전용 23.27㎡의 최근 12개월 거래 6건 평균은 90,500,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월의 88,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 96.7%로 겉보기에는 시세권에 들어와 있습니다. 그러나 이 비교는 인수액이 없을 때만 의미가 있습니다.

민윤식의 보증금은 158,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 85,525,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 72,475,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 결국 입찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커지므로, 낙찰자의 총부담은 보증금 수준에서 거의 줄지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 총부담은 비슷하다

일반 경매물건은 유찰될수록 매수인의 취득원가가 낮아지지만, 이 사건은 반대입니다. 낙찰가가 낮아질수록 민윤식에게 돌아가는 배당액이 줄고 매수인이 넘겨받는 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 접근은 이 사건에 적용되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 1,975,000원을 먼저 제외한 뒤 민윤식에게 85,525,000원이 배당됩니다. 민윤식의 미배당 보증금 72,475,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시민공원역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상업용·업무용 건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시민공원역이 있어 교통여건은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 34층 건물의 21층 오피스텔로, 사용승인일은 2019.10.16입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 약 35m, 서측과 북동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 5,743,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 186세대 규모이며 동일 면적 거래는 확인되지만, 최근 거래 추세가 -9.2%로 하락하고 있어 과거 평균보다 최신 가격을 우선해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득 기준. 응찰가에 민윤식의 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 선순위 임차인 원본 대조. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 임차권등기명령 원문을 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 당해세와 집행비용 등이 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
• 점유자 2명 확인. PIAO CHUNSHOU와 LI JINMEI의 점유 원인, 보증금, 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도 범위. 임차권자와 현황조사상 점유자가 일치하지 않으므로 실제 점유 상태와 인도 대상자를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,750만원짜리 물건이 아니다”

표면상 최저가는 87,500,000원이고 최근 실거래도 88,000,000원 안팎이어서 시세에 근접한 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 낙찰받으면 민윤식의 미배당 보증금 72,475,000원을 추가로 부담하고, 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 그만큼 커집니다.

가격 비교의 기준은 최저가 87,500,000원이 아니라 실질취득 약 158,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 90,500,000원, 최신 거래는 88,000,000원이고, 최근 가격 추세도 -9.2%입니다. 권리관계는 명확하지만 경제성은 불리합니다. 권리는 이해 가능, 가격은 부적합. 최저가 할인율에 끌려 입찰해서는 안 되는 대표적인 선순위 임차보증금 인수형 물건입니다.