수원지방법원 2025타경53412. 안산시 상록구 부곡동 나주아트빌 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정가는 116,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,840,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순히 “49%까지 떨어졌다”는 가격이 아니라 155,000,000원 임차보증금의 인수 여부입니다. 전입일 2022.05.04가 말소기준권리 2024.02.06보다 빠르기 때문에 여명옥은 대항력이 있습니다. 원칙대로라면 현재 매각가에서 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자 여명옥의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.04.29 확약서를 제출해 보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 배당계산상 미배당액은 남더라도, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 537-5 나주아트빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 59.68㎡ · 방3·욕실·주방 겸 식당·거실·현관·발코니 · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 박규리 (2022.06.02 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2024.02.06 접수된 주식회사 프랭크자산관리대부 가압류 16,099,240원입니다. 임차인 여명옥은 2022.05.04 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력 有입니다. 확정일자도 2022.03.14이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여명옥 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.04 | 2022.03.14 | 155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 확약·실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 54.7%
나주아트빌의 거래 표본은 총 5건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2026.05, 55.8㎡·4층의 104,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 104,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -11.7%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 55.8㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2025.01 | 59.68㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2022.07 | 59.6㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 59.68㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 55.8㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 104,000,000원 |
전체 5건 평균은 115,000,000원이지만, 과거 155,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신거래를 우선해야 합니다. 확약을 반영한 실질취득 56,840,000원은 최근 시세 104,000,000원의 54.7%입니다. 따라서 이 사건은 대항력 보증금이 그대로 인수되는 일반적인 유형과 달리, 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 가격 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 임차인 여명옥 보증금 | 155,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 프랭크자산관리대부 | 16,099,240원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 여명옥 보증금 중 99,583,120원이 미배당돼 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.04.29 제출된 확약서에서 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡고등학교 북동측 인근. 다세대주택·연립주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 302호. 급배수·전기·도시가스 개별난방·위생·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 4m~6m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,577,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 나주아트빌은 8세대, 2002.10.25 준공이며 거래 표본이 5건이고 최근 12개월 거래는 1건이라 시세 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.04.29 제출된 확약입니다. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 현재도 그대로 유효한지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 여명옥 임차권등기는 보증금 155,000,000원입니다. 확약에 따른 말소 동의가 실제 매각 이후 정리되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약을 반영하면 실질취득은 56,840,000원입니다. 확약을 배제한 기계적 계산의 인수액 99,583,120원을 그대로 더해 시세를 비교하면 이 사건의 실제 조건을 왜곡하게 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 104,000,000원, 최근 12개월 평균 104,000,000원이지만 최근 추세는 -11.7%입니다. 입찰가는 하락 흐름을 별도로 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 표본. 8세대 건물이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 내부 상태·층·수리비와 실제 매도 가능 가격을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “155,000,000원 보증금보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
표면만 보면 감정가 116,000,000원짜리 다세대에 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있어 피해야 할 물건처럼 보입니다. 실제로 일반 원칙을 적용하면 현재 회차에서 미배당 99,583,120원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 그 승계인인 주택도시보증공사가 2026.04.29 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했습니다. 그 결과 실질 인수는 0원, 실질취득은 56,840,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균·최신거래 104,000,000원 대비 54.7%로 차이가 큽니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고 추세가 -11.7%인 소규모 다세대이므로, 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 확약서의 법적 효력 확인과 실제 환금가격 검증입니다. 확약이 원문대로 유효하다는 전제에서는 권리위험이 크게 낮아지고 가격 경쟁력이 살아나는 물건입니다.
