수원지방법원 2025타경53460. 안산시 단원구 원곡동 안산8차푸르지오 810동 18층 1802호 아파트입니다. 감정평가상 방3, 주방·식당, 거실, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중이며, 23층 건물의 18층입니다. 감정가는 445,000,000원, 현재 최저매각가는 311,500,000원입니다.
등기부의 말소기준은 2006.06.23 국민은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 김서연의 근저당권 100,000,000원, 이정희의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 보면 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 윤주형의 전입일이 말소기준보다 한 달 앞선 2006.05.24라는 점이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원곡동 937 안산8차푸르지오아파트 810동 18층1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9897㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실2·드레스룸·발코니 · 23층 중 18층 |
| 소유자 | 윤영원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 311,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정희 / 536,000,880원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2006.06.23 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김서연 근저당권, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 윤주형은 2006.05.24 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수액 0원으로 단정할 수도 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주형 | 810동 1802호 | 2006.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
② 시세 비교 — 72.0%는 ‘낙찰가만’ 본 숫자
안산8차푸르지오는 1,348세대, 사용승인일은 2006.05.16입니다. 동일면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 432,500,000원, 최신 거래는 2026.07 437,000,000원입니다. 실거래 최저는 390,000,000원, 최고는 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 20 | 437,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 3 | 418,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 6 | 442,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 7 | 439,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 18 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 16 | 445,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 12 | 439,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 432,500,000원 |
현재 최저매각가 311,500,000원은 최근 12개월 평균 432,500,000원의 72.0%입니다. 낙찰가 숫자만 놓고 보면 실거래 범위보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로 실질취득액 = 낙찰가 + 실제 인수액에서 실제 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 72.0%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,161,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김서연 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이정희 | 536,000,880원 | 50,339,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 792,000,880원, 채권자 예상배당액은 306,339,000원, 미배당액은 485,661,880원입니다. 다만 윤주형의 보증금·확정일자·우선변제 관계가 확인되지 않은 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산서초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 서해선 선부역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 23층 건물 내 18층으로, 위생·급배수·도시가스·개별난방·소화·승강기· 주차장 설비가 구비돼 있으며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 안산8차푸르지오 1,348세대, 사용승인일 2006.05.16이며 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역은 대상자 외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,002,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지·사다리형· 중로각지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤주형 임대차 원본 확인. 전입일 2006.05.24, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서, 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 실제 보증금과 점유 상태를 먼저 확정해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 최저가 311,500,000원이 최근 12개월 평균의 72.0%라는 사실만으로 수익성을 판단하지 말고, 인수 가능 보증금을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 실제 배당 여부와 미배당 보증금 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시에도 동일. 218,050,000원 또는 152,635,000원 시나리오로 내려가더라도 임차보증금이 확인되지 않으면 실질취득액은 여전히 미상입니다.
- 세금·관리비 확인. 국의 압류가 있으며 실제 당해세와 체납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “72.0%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저가 311,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 432,500,000원의 72.0%입니다. 최신 거래도 437,000,000원으로 낙찰가 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아 보입니다. 그러나 이 물건은 말소기준 2006.06.23보다 앞선 2006.05.24 전입자 윤주형이 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
그래서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 얼마를 더 떠안는가”를 먼저 확정하는 것입니다. 국민은행 이후 등기권리는 소멸하지만 임차보증금 승계 가능성은 별개의 문제입니다. 권리는 일부 미확정, 가격판단도 보류. 임차보증금이 확인된 뒤에야 311,500,000원의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
