🏭 공장 💸 최저가 70% 🧾 인수 0원 ⚠️ 매수자격 사전확인
수원지방법원 2025타경53485. 안산시 단원구 성곡동 타원타크라지식산업센타 나동 1층 142호입니다. 감정평가 이용상태는 공장이며, 소유자는 배경호입니다. 배경호는 2021.08.05 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 2,300,000,000원이었습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,484,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 가압류, 국세 압류, 타원타크라관리단 가압류, 안산시 압류, 장근산 가압류 등이 이어졌지만 등기자료상 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다. 따라서 등기상 인수는 0원이더라도 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53485 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 645-5 타원타크라지식산업센타 나동 1층142호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장으로 이용중 |
| 소유자 | 배경호 · 2021.08.05 소유권이전 · 거래가액 2,300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,096,000,000원 / 1,467,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,145,738,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 용도지역 | 일반공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 · 반월특수지역 |
| 공시지가 | 1,282,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2021.08.05 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,484,000,000원이고 채무자는 배경호입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2022.10.18 정선덕 가압류 21,544,500원은 2023.04.10 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 2,096,000,000원, 현재 최저매각가는 1,467,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
더구나 이 물건은 일반 주거용이 아니라 공장이며 국가산업단지·산업시설구역에 속합니다. 실제 환금성과 적정 매입가는 공장 사용 적합성, 기계기구 상태, 입주자격, 매수자격을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 감정평가에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-454호의 기계기구가 포함돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,467,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,072,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,484,000,000원 | 1,450,128,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 290,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 타원타크라관리단 | 34,950,930원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 타원타크라관리단 | 16,206,650원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 장근산 | 18,603,229원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 17,072,000원 차감 후 중소기업은행에 1,450,128,000원이 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,393,632,809원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 해당분은 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,467,200,000원 | 1,450,128,000원 | 1,393,632,809원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,027,039,999원 | 1,014,369,599원 | 1,829,391,210원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 718,927,999원 | 709,338,719원 | 2,134,422,090원 | 0원 |
유찰이 이어져도 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 신청채권자 중소기업은행은 현재 회차에서도 청구액 2,145,738,531원을 모두 회수하지 못하고, 유찰이 진행될수록 배당 부족액은 커집니다. 이는 채권자 측 회수 문제이지, 후순위 채권이 낙찰자에게 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장으로 이용 중이며, 일반철골구조 평스라브 경사판넬지붕 건물 내 제1층 제142호입니다.
- 주위환경. 안산시 단원구 성곡동 서울우유 사거리 북동측 인근으로 지식산업센터, 중소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 대로2류 폭 30m~35m 주간선도로와 소로1류 폭 10m~12m 국지도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역·반월특수지역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업기타, 지형은 평지·사다리형이며 토지면적은 22,331.8㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-454호의 기계기구가 소재하며 감정평가에 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입주·매수자격. 반월특수지역의 공장 물건이므로 입주자격 및 매수자격을 사전 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용주체를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 기계기구. 제2021-454호 기계기구의 현존 여부, 규격·형식·용량, 작동상태와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 내부 하자. 내부조사가 제한된 물건이므로 누수·균열·설비수리 등 추가 비용 발생 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 70%만 보고 저가매수로 단정하지 말고 실제 공장 거래가격과 사용가치를 별도로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 매수 가능 여부
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021.08.05 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 공장 특유의 매수자격과 물건 상태에 있습니다. 반월특수지역 입주·매수자격을 사전에 확인해야 하고, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성, 임대관계 미상, 내부 상태 조사 제한, 기계기구 포함까지 확인해야 합니다. 여기에 실거래 시세가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 자격·점유·세금·기계기구 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
