수원지방법원 2025타경53491. 안산시 상록구 일동 572-3, 4층 402호 다세대주택입니다. 감정평가상 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 송희만으로, 2021.01.18 매매를 원인으로 거래가액 115,000,000원에 취득했고 2021.01.27 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 핵심은 2021.10.20 안산세무서장 압류보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 확정일자 2020.10.14, 주민등록일자 2020.11.10, 점유개시일자 2020.11.17, 임차보증금 115,000,000원이 기재돼 있어 원칙적으로는 대항력 있는 보증금 인수 가능성을 먼저 봐야 합니다. 하지만 이 사건에서는 이후 제출된 확약서가 그 인수 구조를 바꿨습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 572-3 4층 402호 · 도로명 성호로6길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 4층 402호 · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 송희만 (2021.01.18 매매 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 117,834,355원 |
| 말소기준 | 2021.10.20 압류 · 국(처분청 안산세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 확약서가 실질 인수액을 바꾼다
말소기준은 2021.10.20의 국세 압류입니다. 한국토지주택공사 임차권은 등기 자체는 2024.02.21이지만, 그 기초가 되는 확정일자와 주민등록은 각각 2020.10.14, 2020.11.10으로 기준권리보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
* 확약은 한국토지주택공사·서울보증보험으로 이어지는 해당 승계분에 적용한 판단입니다. 확약 밖의 별도 임대차 사실까지 자동으로 해소시키는 것은 아닙니다.
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박상민 | 2024.04.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 현 자료상 0원 |
| 승계·대위 | 한국토지주택공사 | 2020.11.10 / 2020.10.14 | 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 승계·중복 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명, 박상민입니다. 한국토지주택공사는 박상민 보증금에 관한 대위·승계 신고로 표시돼 있어 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 박상민의 전입일은 2024.04.26으로 말소기준권리 2021.10.20보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 박상민 명의의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 확약서의 적용범위와 실제 임대차 관계를 매각물건명세서 원문에서 마지막으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 49.4%지만 ‘싸다’고 단정하지 않는다
가격지표상 비교 단지는 백두아트빌, 총 8세대, 사용승인일 2002.08.08입니다. 대상 면적 지표는 50.08㎡인데 실거래 표본은 66.42㎡와 68.13㎡로 면적이 맞지 않습니다. 또한 표본에 표시된 거래 시점은 2022.02~2022.09입니다. 따라서 최근12개월 평균 지표 119,000,000원과 현재 최저가의 단순 비율은 참고할 수 있지만, 이를 현재 동일면적 시세로 그대로 받아들이기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 68.13㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2022.02 | 66.42㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.02 | 66.42㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 119,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득가격은 58,800,000원이고, 최근12개월 평균 지표 119,000,000원의 49.4%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 거래표본의 면적이 대상 면적과 다르고 거래 시점도 2022년에 머물러 있어, 이 49.4%만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 117,834,355원 | 57,341,600원 |
| 미배당 | - | 60,492,755원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 117,834,355원 중 57,341,600원이 배당되고 60,492,755원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 확약으로 인해 해당 승계 임차권의 미배당액을 매수인이 보증금 반환채무로 인수하는 것으로 반영하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호동초등학교 서북측 인근 성호로6길에 위치하며, 주변은 공동주택 밀집지역입니다. 도로변에는 근린생활시설이 있고 동남측에 일동공원·성호박물관·안산식물원·근로복지공단 안산병원 등 공공·편의시설이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 부근에 4호선 상록수역 등 여러 방면으로 운행하는 노선버스와 마을버스 정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물로, 외벽 드라이비트·내벽 벽지 및 타일·샷시창 마감입니다. 급배수·위생·도시가스 설비와 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 등에 해당하며 동남측 소로2류 포장도로와 접합니다. 토지면적은 261.1㎡, 공시지가는 1,599,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 백두아트빌은 8세대 규모이고 비교 실거래도 3건에 불과합니다. 대단지 아파트처럼 거래표본이 풍부하지 않으므로, 가격 산정 시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26 제출된 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 대상 임차권을 원문에서 직접 대조하세요.
- 실제 임차인 확인. 박상민은 2024.04.26 전입으로 자료상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 박상민 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있습니다. 실제 임차인 2명으로 계산하거나 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 49.4%를 시세할인으로 확정하지 않기. 비교표본 66.42~68.13㎡는 대상 면적 50.08㎡와 다르고, 거래 시점도 2022년입니다. 현장 중개사례와 동일면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 2회 유찰·소규모 다세대 감안. 최저가는 많이 내려왔지만 환금성은 별개의 문제입니다. 매도기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 서류와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격 판단은 따로 해야 한다”
이 사건은 낮은 최저가보다 확약서의 존재가 더 중요한 물건입니다. 확약이 없었다면 보증금 115,000,000원이 최저가 58,800,000원을 웃돌아, 단순 룰상 56,200,000원을 추가 인수해 실질취득이 약 115,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 하지만 서울보증보험 주식회사의 2026.02.26 확약으로 해당 승계 임차권의 잔존 보증금 반환청구와 대항력이 포기돼 주된 인수위험은 실질 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 현재 58,800,000원을 곧바로 “반값 급매”로 평가할 수는 없습니다. 비교지표 119,000,000원은 대상과 다른 면적의 2022년 거래표본에서 나온 값이고, 이 다세대는 8세대 규모에 이미 2회 유찰됐습니다. 게다가 확약 밖에서 실제 점유자인 박상민의 보증금·확정일자 확인도 남아 있습니다. 권리는 확약 덕분에 상당 부분 정리됐지만, 시세 검증과 임대차 원문 확인까지 끝나야 입찰가격을 정할 수 있는 사건입니다.
