수원지방법원 2025타경53520. 안산시 상록구 본오동 각골로 9, 5층 건물의 제4층 제402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영인으로 2022.01.07. 210,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 8,722만원”이라고 볼 물건이 아닙니다. 홍철우의 주택임차권은 전입·점유가 2021.12.17., 확정일자가 2021.12.03.로 2025.04.25. 말소기준 압류보다 앞서기 때문에 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
현재 회차 예상배당만 적용하면 매각대금 87,220,000원에서 집행비용 1,969,960원을 뺀 85,250,040원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 210,000,000원 중 124,749,960원이 남습니다. 원래라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어져 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.05.13. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 844-10 4층402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 각골로 9 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 69.2725㎡ · 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 방3 · 거실1 · 주방/식당1 · 욕실2 · 다용도실1 · 현관1 |
| 사용승인 | 2012.06.13 |
| 소유자 | 김영인 (2022.01.07. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약이 핵심
말소기준은 2025.04.25. 강서구(서울특별시) 압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 홍철우의 임차권은 계약 2021.12.02., 확정일자 2021.12.03., 전입·점유 2021.12.17.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 임차권등기도 2024.01.16. 완료되어, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 부담할 수 있는 구조입니다.
| 임차권자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍철우 | 주택전부 | 210,000,000원 | 2021.12.17 / 2021.12.03 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
* 현재 회차 배당계산상 미배당액은 124,749,960원입니다. 다만 위 확약이 해당 임차권의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 시장은 분명 하락했다
동일 면적 69.27㎡ 거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 181,000,000원이지만, 2022.01.의 210,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균 166,500,000원과 최신 거래 2025.08. 165,000,000원을 우선하는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 69.27㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.07 | 69.27㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2022.01 | 69.27㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.27㎡ | 2건 | 166,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 87,220,000원은 최근 12개월 평균의 52.4%입니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교해도 상당히 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 20.7% 하락했습니다. 즉 할인폭 자체는 크지만, “과거 210,000,000원까지 거래됐으니 싸다”는 식으로 판단하면 안 됩니다. 다세대 8세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회여서, 가격 할인만큼 환금성도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 1. 임차인 홍철우 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 124,749,960원입니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 2026.05.13. 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 87,220,000원 | 124,749,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 61,053,999원 | 150,444,973원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 42,737,799원 | 168,431,481원 | 0원* |
확약을 무시하고 권리 원칙만 보면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 확약서가 실제 매수인에게 그대로 적용되고 임차권등기가 말소된다는 전제에서만 성립합니다. 이 점이 일반적인 단순 저가 경매와 가장 큰 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각골초등학교 남서측 인근이며 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층이며 사용승인일은 2012.06.13.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로3류에 접합니다. 공시지가는 1,966,000원/㎡입니다.
- 시장. 총 8세대 규모이며 동일 면적 최근 거래는 2025.07. 168,000,000원, 2025.08. 165,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전보다 20.7% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.13. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심이므로 매각물건명세서와 확약 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 181,000,000원보다 최근 12개월 평균 166,500,000원과 최신 165,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 20.7% 낮으므로, 큰 할인율만 보고 과거 210,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 마세요.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황 일부는 건축물 현황도·탐문·외부관찰에 의존했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인이 끝나야 싼 물건”
현재 최저가 87,220,000원은 감정가 178,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 166,500,000원의 52.4%에 불과합니다. 가격만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 본래 권리구조는 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 인수형 물건입니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당액도 124,749,960원입니다.
이 위험을 실질 0원으로 바꾸는 것은 오직 2026.05.13. 제출된 주택도시보증공사의 확약입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약의 효력과 임차권등기 말소 조건이 원문대로 확인되면 가격 메리트가 크고, 확인되지 않으면 전혀 다른 물건입니다. 여기에 다세대 8세대 규모와 -20.7%의 하락 추세까지 감안하면, 권리 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
