수원지방법원 2025타경53566. 광명시 일직동 광명역엠클러스터 지하 1층 B127호로, 감정평가 당시 근린생활시설(던킨도너츠)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 주식회사광명하나바이온이고, 감정가 2,810,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,376,900,000원입니다.
등기 흐름에서 현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.01 광명역엠클러스터 관리단의 가압류 1,165,300,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 2026.04.28 설정된 다수의 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 역시 2025.08.28 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53566 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 지1층 B127호 |
| 도로명 | 경기도 광명시 덕안로104번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(던킨도너츠)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상17층 지하4층 내 지1층 B127호 |
| 소유자 | 주식회사광명하나바이온 |
| 감정가 / 최저가 | 2,810,000,000원 / 1,376,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엔티제이 / 366,409,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.05.10 주식회사광명하나바이온으로 소유권이 귀속됐습니다. 2023년에 설정됐던 국 명의 근저당권도 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 2025.05.01 가압류 이후의 강제경매개시결정과 2026.04.28 근저당권들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 영업 중인 점포
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 던킨도너츠광명중앙대병원점 (대표자 허은연) | 지하1층 B127호 | 2025.08.28 | 10,000,000원 | 3,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차인의 전입신고일은 2025.08.28로, 말소기준권리인 2025.05.01보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 1,376,900,000원으로 감정가 2,810,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 실제로 던킨도너츠가 이용 중인 근린생활시설입니다. 권리 측면에서도 토지 구분지상권이 인수되므로, 응찰가는 감정가 할인율만 보지 말고 해당 권리가 실제 사용·수익과 처분에 미치는 영향을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,376,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,169,000원 |
| 가압류 · 광명역엠클러스터 관리단 | 1,165,300,000원 | 1,165,300,000원 |
| 경매개시결정 · 주식회사 아이엔티제이 | 366,409,787원 | 195,431,000원 |
| 근저당 · 배방농업협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 고양축산업협동조합 | 382,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 대전축산업협동조합 | 463,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 모현농업협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 송악농업협동조합 | 347,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 순천광양축산업협동조합 | 347,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 순천원예농업협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 염치농업협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 영인농업협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 일산농업협동조합 | 347,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전체 채권액 4,657,709,787원 중 1,360,731,000원이 배당되고 3,296,978,787원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 신청채권자 주식회사 아이엔티제이도 청구액 366,409,787원 중 195,431,000원만 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙대학교광명병원 동측 도로 건너편 광명역M클러스터 내에 있고, 주변은 상업·공업·업무용 부동산으로 구성돼 있습니다. 동측 인근은 야산, 북측 인근은 제2경인고속도로가 통과합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 광명종합버스터미널과 광명역이 있습니다. 광명역 I.C는 차량으로 약 7~8분 거리입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설(던킨도너츠)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상17층·지하4층 건물이며, 공용위생설비·엘리베이터·천정몰입형 공조설비·옥내소화전·화재경보설비·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 제형에 유사하고 남서하향 완경사지를 평탄하게 조성했으며, 공장·기숙사·근린생활시설용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 10미터 정도 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구에 해당하며 일반철도와 준보전산지에 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,002,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 이 사건의 가장 중요한 인수사항은 대지권 목적인 토지 을구 순위 1번 구분지상권설정등기입니다. 말소되지 않는다고 명시돼 있으므로 범위와 존속 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 최근 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않았습니다.
- 임차인 점유 확인. 현재 근린생활시설로 이용 중이고 임차인이 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도와 영업점 정리 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 다수. 2026.04.28 설정된 여러 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 현재 가격에서도 배당되지 않는 채권이 대규모로 남습니다.
- 토지 규제 확인. 일반철도 저촉과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한이 실제 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 살아남는 권리다
이 물건은 2회 유찰되어 감정가 2,810,000,000원에서 최저매각가 1,376,900,000원까지 내려왔습니다. 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 배당표상 매수인 금전 인수액도 0원입니다.
그러나 권리분석의 결론을 “인수 0원”에서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 대지권 목적인 토지의 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수된다고 명시하고 있기 때문입니다. 게다가 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 임차보증금 위험은 낮지만, 토지 구분지상권 인수와 가격 검증이 핵심인 근린시설 경매로 보는 것이 맞습니다.
