수원지방법원 2025타경53578. 시흥시 은행동 시흥은행4차푸르지오 408동 4층 403호 아파트입니다. 감정평가상 20층 건물의 4층이며 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 노종열이고, 2018.10.04 소유권이전 당시 등기 거래가액은 315,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 261,800,000원 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.

그 뒤 설정됐다가 이미 말소된 근저당권 이력도 있지만, 현재 권리분석의 핵심은 말소기준 이후 남아 있는 페퍼저축은행 근저당과 가압류·경매개시결정입니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 매각가 356,300,000원 가정의 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 제공된 권리자료상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않으며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원입니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 페퍼저축은행 근저당, 피알디가구·인천신용보증재단 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.9%

실거래 집계상 단지명은 대우푸르지오4차, 대상면적은 84.7561㎡이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 집계돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 488,500,000원, 최신 거래는 2026.08 488,000,000원입니다. 현재 최저매각가 356,300,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%로, 현재 회차에서는 최근 거래가격보다 낮은 구간입니다.

최근 12개월 표본의 최저 거래가는 464,000,000원, 최고 거래가는 500,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 실거래 범위보다도 낮습니다. 다만 본건은 4층이고 실거래 표본은 층별 가격이 서로 다르므로 개별 호수의 상태·층 차이는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 356,300,000원 가정)

채권 합계 603,680,000원 중 채권자 배당액은 350,511,800원, 미배당액은 253,168,200원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자 측의 문제이며, 이 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 이어받는 구조가 아니므로, 제시된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 추가 유찰 시에는 최저가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 403호입니다.
• 입지. 금모래초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 주상용 건물, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 노선버스정류장 위치·운행빈도를 고려할 때 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 실거래 집계 기준 총 1,216세대이며 준공일은 2004.07.30입니다.
• 거래성. 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건이며 거래가는 464,000,000원에서 500,000,000원 범위입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 2,391,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2018.10.04 국민은행 근저당 261,800,000원이 말소기준권리인지 등기 원본에서 다시 대조하세요.
• 임대관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 매각 전 확인 대상입니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 356,300,000원은 최근 12개월 평균 488,500,000원의 72.9%입니다. 응찰가는 이 비교 기준과 개별 호수의 층·상태를 함께 봐야 합니다.
• 후순위 권리. 페퍼저축은행 근저당과 가압류·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는 구조인지 원본 서류에서 확인하세요.
• 배당표 범위. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세의 72.9%

이 사건의 핵심은 단순합니다. 2018.10.04 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득가는 최저가와 같은 356,300,000원입니다.

가격도 현재 데이터에서는 유리한 쪽입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균이 488,500,000원, 최신 2026.08 거래가 488,000,000원인데 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.9%입니다. 1회 유찰로 이미 감정가의 70%까지 내려온 만큼, 이 사건은 권리 인수 부담이 없고 최근 실거래 대비 가격 여유도 확인되는 구조로 평가할 수 있습니다. 다만 감정요항표의 임대관계 미상 기재와 실제 점유상태는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.