수원지방법원 2025타경53582. 안산시 단원구 선부동 지연하이츠빌라 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 132,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 64,680,000원으로 감정가의 49%입니다. 현 소유자는 이진재이며 2020.12.24. 매매를 원인으로 2021.01.15. 117,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
겉으로는 “감정가 절반”이라는 숫자가 먼저 보이지만, 이 사건의 중심은 가격이 아니라 임차권과 확약서입니다. 임차인 오나영은 2022.06.23. 임대차계약·확정일자를 갖추고 2022.07.29. 전입 및 점유를 시작했습니다. 주택도시보증공사의 2023.05.18. 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1049-18 지연하이츠빌라 4층 401호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 석수로9길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이진재 (2020.12.24. 매매 · 2021.01.15. 소유권이전 · 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있었지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.05.18. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류, 서울특별시 압류, 안산시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부의 과거 한국외환은행·국민은행 근저당권은 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오나영 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.29 | 2022.06.23 | 121,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원* |
* 확약이 없다고 가정한 배당 구조상 현 회차 미배당 보증금은 57,884,240원입니다. 정확도 규칙에 따라 확약이 적용되는 오나영 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 임차인 오나영 보증금(우선변제) | 121,000,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 57,884,240원입니다. 다만 2026.05.14. 확약서에 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 64,680,000원으로 감정가 132,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 지연하이츠빌라의 확인된 최근 낙찰가와 실거래 비교금액은 제시돼 있지 않고, 비교대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.
이 사건은 확약 반영 시 실질취득금액이 현재 최저가와 같은 64,680,000원이므로, 실제 가격 메리트는 인근 다세대의 최근 거래와 해당 호수의 상태를 대조해야 판단할 수 있습니다. 3회 유찰 시 매각가는 45,276,000원, 4회 유찰 시 31,693,199원이지만, 이 숫자 역시 시세 검증 없이 그 자체로 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수초등학교 북서측 인근이며 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 도시가스 개별난방과 급·배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 268.4㎡, 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역·시가지경관지구 등이 확인됩니다.
- 규모. 지연하이츠빌라는 8세대, 사용승인일은 2002.10.16.이며 확인된 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.14. 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 현재도 유효한지 매각물건명세서 원본과 함께 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 실제 처리 절차를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·서울특별시·안산시 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 선부동 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매물가를 직접 비교해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 완전히 달라집니다. 보증금 121,000,000원의 대항력 임차인이 있기 때문에 현재 최저가 64,680,000원에 낙찰돼도 배당되지 않는 57,884,240원이 남는 인수형 구조입니다. 최저가가 더 내려가면 미배당 보증금이 그만큼 늘어나므로 단순 할인율에는 의미가 없어집니다.
하지만 2026.05.14. 제출된 확약서에는 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다. 이 확약을 정상 반영하면 오나영 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 현재 최저가인 64,680,000원입니다. 다만 다세대주택이라는 환금성 특성과 2회 유찰, 확인된 실거래 비교자료 부재가 함께 있으므로 결론은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 C등급 사건입니다.
