수원지방법원 2023타경101586. 안양시 만안구 안양동 ‘어반휴플러스’ 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가는 296,000,000원이지만 24차례 유찰되면서 최저매각가격이 1,398,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 이유정은 2020.08.25 전입했고 2020.07.02 확정일자를 보유해, 2022.02.04 말소기준 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임대차보증금 256,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 현 최저가 수준에서 낙찰가만 계산해 “감정가 대비 0.5%도 안 된다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수할 미배당 보증금이 커지고 실질취득액은 약 256,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건에서 가격 비교의 기준은 1,398,000원이 아니라 약 256,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경101586 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 만안로 171, 5층503호 (안양동,어반휴플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방3·욕실2·거실 및 주방·현관 · 지하3층 지상18층 중 5층 |
| 소유자 | 김연호 · 2019.01.22 매매 · 거래가액 256,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 1,398,000원 (24회 유찰) |
| 청구액 | 256,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 279,600원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
등기상 말소기준은 2022.02.04 노원세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 군포시·안성시·시흥세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이유정의 전입일은 2020.08.25로 말소기준보다 빠릅니다. 그래서 후순위 등기가 지워지는 것과 별개로, 임차보증금 미배당 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이유정 | 503호 · 주거 | 2020.08.25 / 2020.07.02 | 256,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
이유정은 2023.03.29 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입일이 말소기준보다 앞서므로 배당만으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 대항력을 근거로 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
② 시세 비교 — 139만원이 아니라 ‘2.56억’을 비교해야 한다
어반휴플러스의 최근 12개월 거래는 2025.09의 290,000,000원 1건입니다. 전체 6건 평균은 333,166,666원이지만 과거 329,000,000원~350,000,000원 거래가 섞여 있어, 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 15.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 68.89㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 66.23㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2022.06 | 66.23㎡ | 10 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 63.25㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2021.10 | 64.64㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2021.08 | 65.21㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 290,000,000원 |
실질취득액 약 256,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 290,000,000원의 약 88.3%입니다. 금액 차이는 34,000,000원으로 표면상 최근 거래보다 낮습니다. 하지만 최근 거래가 이미 과거 거래군 대비 15.2% 하락했고, 이 물건이 24회나 유찰됐다는 사실은 시장에서 단순한 11.7% 가격 차이만으로는 위험을 보상하기 어렵다고 평가했을 가능성을 강하게 시사합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 425,164원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 972,836원 |
| 3. 경매개시결정 · 이유정 | 256,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 자체는 집행비용과 채권 배당으로 모두 소진됩니다. 또한 국세·지방세 압류가 여러 건 존재해 당해세가 확인되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 임차보증금은 매각물건명세서상 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 단순 배당표만으로 인수 위험이 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양초등학교 북서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 안양역(지하철 1호선)이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 오피스텔로 방3·욕실2·거실 및 주방·현관 등의 구조이며, 2018.02.02 사용승인된 지하3층·지상18층 건물의 5층입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 철도보호지구·상대보호구역 등에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,042,000원/㎡, 토지면적 1,006.5㎡, 상업기타 이용의 평지입니다.
- 환금성. 어반휴플러스는 총 16호 규모로 표본 자체가 작습니다. 최근 12개월 실거래도 1건뿐이고, 본건 24회 유찰은 환금성에 대한 가장 강한 경고 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,398,000원을 취득원가로 계산하지 말고, 보증금 미배당 인수를 포함한 실질취득 약 256,000,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 매각물건명세서의 2024.02.28 임차권등기·보증금 256,000,000원·전입일 2020.08.25·확정일자 2020.07.02 및 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 이유정이 실제 배당으로 얼마를 회수하는지에 따라 매수인이 인수할 잔액이 결정됩니다. 배당기일·채권계산서까지 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이유정이 강제경매 채권자와 동일하므로 임대차의 실체와 채권관계를 확인해야 합니다. 의심만으로 임차권 무효를 전제해 입찰하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 배당과 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 290,000,000원은 과거 329,000,000원~350,000,000원 거래군보다 낮고 최근 추세는 -15.2%입니다. 과거 전체 평균 333,166,666원을 기준으로 싸다고 평가하면 안 됩니다.
- 환금성 보수적으로. 총 16호 소규모 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰이 17.9회, 본건은 24회입니다. 재매각 시 매수자 확보 기간과 가격 할인 가능성을 크게 잡아야 합니다.
- 입찰보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 현 회차 기준 279,600원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “139만원이 아니라 2.56억짜리 판단”
이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 296,000,000원이 24회 유찰돼 최저가가 1,398,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 256,000,000원이 남아 있기 때문에 최저가가 싸다는 사실은 곧바로 투자 메리트가 되지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액은 약 256,000,000원 부근에 머뭅니다.
실질취득 기준으로 보면 최신 거래 290,000,000원보다 약 34,000,000원 낮아 가격 여지는 있습니다. 그러나 최근 가격이 과거보다 15.2% 하락했고, 16호 소규모 오피스텔에 본건 24회 유찰이라는 비정상적으로 긴 유찰 이력이 겹칩니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일한 관계인 이슈, 국세·지방세 압류까지 있어 권리·배당 확인 난도도 높습니다. 표면 최저가는 파격적이지만, 실질취득과 환금성까지 보면 매우 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
