6,882,000원
수원지방법원 2023타경107522. 의왕시 청계동 청계월든빌 1층 104호입니다. 사건의 공부상 용도 표기는 근린주택이며, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택인 단지형연립주택입니다. 감정가는 382,000,000원이지만 무려 18회 유찰되면서 최저매각가격이 6,882,000원까지 내려왔습니다.
겉으로만 보면 감정가 대비 할인 폭이 매우 큽니다. 하지만 등기부를 펼치면 이유를 알 수 있습니다. 2023년 6월 19일 등기된 전민영의 주택임차권이 2023년 11월 17일 강제경매개시결정보다 앞서 존재합니다. 전입신고도 2021년 5월 26일로 더 빠릅니다. 이 임차인의 보증금 349,000,000원은 현재 최저가로는 전액 배당될 수 없고, 그 미배당분이 낙찰자의 부담으로 넘어옵니다.
현재 회차 낙찰을 가정한 실질취득금액입니다. 약 688만원에 부동산을 취득하는 경매가 아니라, 약 3억 4,952만원의 실질 부담을 고려해야 하는 경매입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경107522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 청계로 177, 1층 104호 (청계동, 청계월든빌) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 / 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 물건 규모 | 전용 68.06㎡ · 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층 104호 |
| 내부 이용 | 방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 발코니 등 |
| 소유자 | 서영심 (2021.05.27 소유권이전 · 거래가액 349,000,000원) |
| 감정가 | 382,000,000원 |
| 최저매각가격 | 6,882,000원 (18회 유찰) |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 1,376,400원 |
| 신청채권자 | 전민영 |
| 청구금액 | 365,187,863원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차보증금 | 349,000,000원 (전민영) |
| 매수인 예상 인수 | 342,641,876원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 성립한 주택임차권
최초 소유자 김학수 명의로 설정됐던 우리은행 근저당권은 2021년 3월 19일 이미 말소됐습니다. 2022년 서울보증보험의 가압류 역시 같은 해 8월 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2023년 11월 17일 강제경매개시결정입니다.
반면 전민영의 임차권등기는 그보다 앞선 2023년 6월 19일 접수됐습니다. 주민등록일도 2021년 5월 26일이며, 확정일자는 2021년 4월 21일입니다. 매각물건명세서는 해당 임차권을 명시적인 인수권리로 기재하고 있습니다.
이 사건 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상 인수액은 342,641,876원입니다. 경매개시결정이 매각으로 말소되더라도 이 임차보증금 인수 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 보증금 인수형
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 전민영 전유부분 전부 |
전입 2021.05.26 점유개시 2021.05.27 확정 2021.04.21 임차권등기 2023.06.19 |
349,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2021.01.29 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.04.21 |
| 전입신고 | 2021.05.26 |
| 점유개시일 | 2021.05.27 |
| 임차권등기 | 2023.06.19 · 을구 3번 |
| 배당요구일 | 2023.11.23 |
| 임차보증금 | 349,000,000원 |
| 현재 예상배당 | 6,358,124원 |
| 미배당 보증금 | 342,641,876원 |
| 매수인 승계 | 미배당 잔액 인수 |
전민영은 임차권자이면서 동시에 이 강제경매의 신청채권자입니다. 신청채권자의 청구금액은 365,187,863원이고, 임차보증금은 349,000,000원입니다. 동일인의 권리이므로 두 금액을 서로 독립된 임차보증금처럼 더해서는 안 됩니다. 구체적인 청구원인과 채권 중복 여부는 집행권원 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
③ 가격의 진실 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 3.49억원
일반적인 경매와 달리 이 물건은 낙찰가 자체보다 미배당 임차보증금이 총 취득 부담을 결정합니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받을 금액도 줄고, 그만큼 낙찰자가 인수할 잔액이 증가합니다.
| 시나리오 | 최저매각가격 | 예상 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 18회 유찰 | 6,882,000원 | 342,641,876원 | 349,523,876원 |
| 19회 유찰 시 | 5,505,600원 | 343,993,501원 | 349,499,101원 |
| 20회 유찰 시 | 4,404,480원 | 345,074,801원 | 349,479,281원 |
실질취득 합계는 각 회차 최저매각가격과 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 배당액과 집행비용은 제시된 회차별 추정치를 적용했습니다. 실제 낙찰가격·집행비용·배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 약 3.5억을 기준으로 봐야 한다
청계월든빌은 32세대이며 준공일은 2019년 12월 11일입니다. 실거래 표본은 총 8건으로, 전체 평균은 503,500,000원입니다. 다만 과거 거래가격과 면적 차이가 섞여 있으므로 전체 평균만을 현재 시세로 적용하기는 어렵습니다.
최근 12개월 거래는 2026년 5월의 565,000,000원 한 건입니다. 이 거래는 전용 63.1㎡, 4층으로, 경매 대상인 전용 68.06㎡·1층과 면적 및 층수가 다릅니다. 따라서 참고 비교가격으로 활용하되 개별 호수의 확정적인 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 63.1㎡ | 4층 | 565,000,000원 |
| 2024.08 | 68.7㎡ | 3층 | 360,000,000원 |
| 2024.07 | 69.3㎡ | 4층 | 597,000,000원 |
| 2022.07 | 68.7㎡ | 3층 | 430,000,000원 |
| 2022.03 | 67.16㎡ | 4층 | 580,000,000원 |
| 2021.09 | 73.1㎡ | 4층 | 530,000,000원 |
| 2021.07 | 66.48㎡ | 1층 | 424,000,000원 |
| 2021.06 | 73.96㎡ | 4층 | 542,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 503,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.1㎡ | 1건 | 565,000,000원 |
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +14.2%로 표시돼 있습니다. 다만 최근 표본이 한 건이므로 상승 추세가 안정적으로 형성됐다고 단정하기는 어렵습니다. 과거 실거래 역시 360,000,000원부터 597,000,000원까지 가격 차이가 상당합니다.
현재 예상 실질취득액 349,523,876원은 최근 거래가격의 약 61.9%입니다. 수치상 차이는 있으나 최근 거래가 한 건뿐이고 경매 대상과 층수·면적도 달라, 이를 곧바로 확정적인 할인율이나 기대수익으로 해석할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저가 6,882,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 523,876원 |
| 1. 전민영 임차보증금(우선변제) | 349,000,000원 | 6,358,124원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 전민영 | 365,187,863원 | 0원 (별도 배당 항목) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 전민영과 임차권자 전민영은 동일인입니다. 위 표의 강제경매 신청채권 배당 0원은 별도 배당 항목의 추정치이며, 동일인이 임차보증금 우선변제 항목에서 받는 6,358,124원까지 지급받지 못한다는 의미는 아닙니다. 두 청구의 관계와 실제 채권 충당은 배당표 및 집행권원으로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
보증금 349,000,000원 중 342,641,876원이 남으며, 이 잔액을 매수인이 인수합니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 의왕시 청계동 북청계IC 북동측 인근입니다. 주변에는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 대안학교, 농경지, 하천 및 임야 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류소가 있습니다. 남동측으로 중로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물의 1층 104호입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용되며, 방 3·거실·주방·욕실 2·발코니 등으로 구성된 것으로 판단됐습니다. 입찰 전 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
- 토지. 사다리형의 평지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대기관리권역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 2,554,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 감정자료상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 32세대 규모의 단지이며 실거래 표본이 많지 않습니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 14.9회와 본건의 18회 유찰 이력을 고려하면 매각 가능성 검토가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 기준으로 입찰 판단. 최저가 6,882,000원이 아니라 실질취득 예상 349,523,876원을 자금계획과 시세 비교의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 집행권원과 채권계산서를 확인해 중복 청구 여부 및 실제 채권 충당 구조를 점검해야 합니다.
- 매수신청보증금 20%. 일반적인 10%가 아닙니다. 현재 최저가 기준 준비할 입찰보증금은 1,376,400원입니다.
- 추가 유찰 효과 확인. 19회·20회 유찰 시나리오에서도 인수액이 증가해 실질취득 합계는 약 3.49억원 수준으로 유지됩니다.
- 물건 용도와 실제 이용상태 확인. 사건상 근린주택으로 표시돼 있으나 감정상 단지형연립주택으로 이용됩니다. 건축물대장, 등기부 및 실제 현장을 대조해야 합니다.
- 매각 가능성과 거래가격 검증. 18회 유찰의 배경을 점검하고, 최근 실거래 한 건만으로 환금성이나 적정가격을 확정하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 사실과 실제 점유상태는 별개의 문제이므로 현황조사서와 현장조사를 통해 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 체납 관리비 및 별도 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용 등을 별도 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “688만원짜리 물건이 아니라, 약 3.5억원의 인수형 경매”
이 물건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가격 6,882,000원이 아닙니다. 임차인 전민영의 349,000,000원 보증금입니다. 현재 최저가로 낙찰되더라도 예상 미배당액 342,641,876원이 낙찰자에게 넘어와 실제 취득 부담은 약 349,523,876원이 됩니다.
최근 실거래 565,000,000원보다 낮은 금액이지만, 그 가격은 면적과 층수가 다른 단 한 건의 거래입니다. 실제 경매 대상은 1층이며, 본건은 이미 18회 유찰됐고 단지 관련 경매물건도 평균 14.9회 유찰된 이력이 있습니다. 이를 무시한 채 최근 거래가격과의 단순 차액만을 기대수익으로 계산해서는 안 됩니다.
이 사건의 핵심은 초저가 낙찰이 아니라 선순위 임차보증금 인수 구조와 실질취득금액의 검증입니다. 임차권과 신청채권의 관계, 실제 점유상태, 최근 실거래의 비교 가능성, 그리고 반복 유찰의 원인을 확인해야 실질적인 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
