💰 93,534,000원 📊 102.6% 🔁 7회 유찰 🧾 인수 0원
93,534,000원
수원지방법원 2024타경107192. 본건은 안양역 북서측 인근의 헤븐리치더퍼스트294 1층 111호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정조사 당시에는 부동산중개업소로 이용되고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2018.06.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권 228,000,000원입니다. 이후 다올저축은행 근저당, 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
가격만 보면 감정가 446,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저가가 93,534,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 12개월 참고거래 평균은 91,187,500원, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최근 평균의 102.6%이며 최신 거래보다도 높습니다. 감정가 대비 할인 폭이 크다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경107192 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 만안로 254, 1층111호 (안양동,헤븐리치더퍼스트294) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 부동산중개업소 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상11층 중 1층 111호 |
| 소유자 | 주식회사태건종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 93,534,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.06.12 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 다올저축은행 근저당과 주식회사힘펠·이병훈·오대호·근로복지공단의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2020.12.10 동수원세무서장 압류는 2021.09.29 해제로 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 7회 유찰이어도 최근 거래보다 싸지 않다
헤븐리치더퍼스트294의 참고 실거래 12건입니다. 다만 시세 조회 기준면적은 27.0㎡인데, 거래 표본은 13.05㎡ 또는 18.0㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 단지 내 가격 수준을 보는 보조자료로 해석하는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.05㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 13.05㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 13.05㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2026.01 | 13.05㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 13.05㎡ | 10 | 90,500,000원 |
| 2025.11 | 13.05㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 13.05㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2025.09 | 13.05㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2025.08 | 18.0㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.05 | 13.05㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 18.0㎡ | 3 | 92,500,000원 |
| 2025.04 | 13.05㎡ | 8 | 92,000,000원 |
전체 12건 평균은 91,166,666원, 최근 12개월 8건 평균은 91,187,500원입니다. 현재 최저가 93,534,000원은 최근 12개월 평균의 102.6%입니다. 최신 2026.08 거래도 90,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 +0.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,083,612원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 228,000,000원 | 91,450,388원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사힘펠 | 5,856,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이병훈 | 11,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오대호 | 8,901,995원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 165,544,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 1,419,303,075원, 채권자 예상 배당액은 91,450,388원, 미배당액은 1,327,852,687원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양역 북서측 인근이며, 주변에 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·패션쇼핑몰·골프연습장·전철역·공원·하천 등이 분포합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류소와 전철역인 안양역이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 부동산중개업소로 이용되고 있습니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트구조 지하3층 지상11층 건물의 1층이며, 단지 남서측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역과 자연녹지지역 관련 토지로, 공시지가 3,312,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
- 단지 지표. 헤븐리치더퍼스트294는 137세대이며 준공일은 2018.03.07입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 표본 면적 확인. 본건 시세 조회 기준면적 27.0㎡와 실제 거래 표본 13.05㎡·18.0㎡가 일치하지 않습니다. 면적·층·용도까지 맞는 비교사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 가격 검증. 최저가 93,534,000원은 최근 12개월 평균 91,187,500원의 102.6%이며 최신 거래 90,000,000원보다 높습니다. 7회 유찰 자체를 저가 근거로 삼기 어렵습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정 당시 부동산중개업소로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후속 회차 시나리오. 8회 유찰 시 최저가 74,827,200원, 9회 유찰 시 59,861,760원으로 제시되어 있습니다. 회차별 가격과 실제 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 1,327,852,687원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당채권과 매수인 인수부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 지금도 싸다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.06.12 하나은행 근저당이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 93,534,000원은 최근 12개월 참고거래 평균 91,187,500원의 102.6%이고, 최신 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 여기에 본건은 근린시설이고 시세 표본 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 핵심은 7회 유찰이라는 숫자가 아니라 본건과 실제로 비교 가능한 근린시설 거래가격과 점유·임대관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
