인천지방법원 2025타경510104. 인천 서구 경서동 ‘드림하우스’ 3층 301호, 전용 49.6㎡ 다세대주택입니다. 감정가 130,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 44,590,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 34.3%이지만, 이 사건은 최저가만 보면 권리분석을 거꾸로 하게 되는 구조입니다. 임차인 김두성이 2022.02.28 전입·점유했고, 말소기준인 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
배당요구와 확정일자도 갖추고 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가로는 보증금 119,000,000원을 모두 돌려줄 수 없습니다. 예상배당은 43,387,380원에 그치고, 75,612,620원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조이므로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 커져 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 765-6 드림하우스 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.6㎡ · 지상 4층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박재오 · 2022.02.28 소유권 취득등기 · 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 129,748,072원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준은 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정과 2024년 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 문제는 별개입니다. 김두성은 말소기준보다 앞선 2022.02.28 전입·점유로 대항력이 인정되어, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있고 미배당액 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김두성 | 3층 301호 49.6㎡ 전부 · 주거 | 2022.02.28 | 2022.02.11 | 119,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 75,612,620원 |
김두성은 2024.03.20 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 현재 최저매각가를 전제로 하면 집행비용 1,202,620원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 43,387,380원이 배당되고, 나머지 75,612,620원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 44,590,000원 | 75,612,620원 | 120,202,620원 |
| 4회 유찰 시 | 31,212,999원 | 88,748,835원 | 119,961,834원 |
| 5회 유찰 시 | 21,849,099원 | 97,944,185원 | 119,793,284원 |
③ 시세 비교 — 비교 대상은 4,459만원이 아니라 약 1.2억
동일 건물·동일 전용면적 49.6㎡의 제공 실거래는 2건입니다. 2021.06 거래가 124,000,000원, 2022.02 거래가 119,000,000원으로 평균은 121,500,000원입니다. 최신 거래는 2022.02의 119,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 49.6㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2021.06 | 49.6㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 평균 | 49.6㎡ | 2건 | 121,500,000원 |
현재 회차의 실질취득액 120,202,620원은 비교 실거래 평균 121,500,000원의 약 98.9%이고, 최신 거래 119,000,000원보다 약 1.0% 높습니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수 없습니다. 더구나 실거래 표본이 2021~2022년 2건뿐이어서 2026년 매각 시점의 가격을 강하게 뒷받침하는 자료로 보기에는 시차가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 김두성 보증금 | 119,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 129,748,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 75,612,620원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 드림하우스는 11세대 규모입니다. 사용승인 기준은 2015.09.01입니다.
- 입지. 인천경서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독 또는 다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·절대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
- 환금성. 11세대 다세대주택이고 동일 면적 실거래 표본도 2건으로 제한적입니다. 여기에 이미 3회 유찰된 점까지 감안하면 매수·매도 시 가격 확인을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차는 44,590,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 120,202,620원을 비교 기준으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김두성 보증금 119,000,000원 중 실제 배당액과 미배당액을 매각 직전 배당관계 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 각각 88,748,835원, 97,944,185원으로 증가합니다.
- 실거래 시차 확인. 비교 거래가 2021.06과 2022.02에 집중되어 있으므로 2026년 입찰가격 판단에는 별도의 현재 가격 확인이 중요합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 요소가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 싸도, 총취득가는 싸지 않을 수 있다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 130,000,000원이 3회 유찰돼 44,590,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김두성의 보증금 119,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 최저가 하락분이 그대로 매수인의 이익으로 남지 않습니다. 현재 회차에서는 75,612,620원을 추가로 인수해 실질취득액이 120,202,620원이 되고, 추가 유찰 시에도 총부담은 약 1.2억원 수준에 머뭅니다.
제공된 동일 면적 실거래 평균은 121,500,000원, 최신 거래는 119,000,000원입니다. 실질취득액이 이 범위와 거의 겹치는 데다 거래 표본도 오래되고 2건뿐이며, 11세대 다세대주택이 이미 3회 유찰된 상태입니다. 이 물건의 핵심은 “4,459만원에 산다”가 아니라 “대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함해 약 1.2억원을 부담한다”는 점입니다.
