91,000,000원
인천지방법원 2025타경510104. 인천 서구 경서동 드림하우스 3층 301호, 전용 49.6㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박재오는 2022년 2월 거래가 119,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 소유권 취득일이나 임차권등기일이 아니라, 임차인 김두성의 전입·점유개시일 2022.02.28과 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류의 2022.11.24입니다.
김두성은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작했으며, 확정일자도 갖추고 배당요구를 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 을구 1번 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 765-6 드림하우스 3층 301호 도로명: 인천광역시 서구 도요지로42번길 45-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.6㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 |
| 소유자 | 박재오 (2022.02.28. 소유권 취득 · 거래가 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 129,748,072원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2022.11.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 등기된 강서세무서 압류, 인천광역시 서구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김두성은 이보다 앞선 2022.02.28. 전입·점유로 대항력을 갖췄습니다.
주택임차권등기는 2024.03.20. 접수돼 말소기준권리보다 뒤에 있지만, 임차인의 대항력 기준일은 임차권등기 접수일이 아니라 기존 전입·점유일입니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김두성 3층 301호 49.6㎡ 전부 주거·임차권등기 | 119,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.02.11 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 30,038,000원 |
배당요구일 2024.03.20. 실제 임차인은 김두성 1명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 91,000,000원 | 30,038,000원 | 121,038,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 63,699,999원 | 56,846,601원 | 120,546,600원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 44,589,999원 | 75,612,621원 | 120,202,620원 |
현재 회차에서 최저가는 실거래 평균의 74.9%로 보이지만, 이는 인수보증금을 제외한 수치입니다. 실질취득은 121,038,000원이고, 추가로 두 번 더 유찰돼도 각각 120,546,600원, 120,202,620원입니다. 유찰이 진행될수록 낙찰가는 크게 내려가지만 인수액이 반대로 커져, 총액은 약 1억2,000만원대로 유지됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
드림하우스는 총 11세대, 2015.09.01. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적과 같은 전용 49.6㎡의 확인된 거래는 2건이며, 모두 3층 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 49.6㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2021.06 | 49.6㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 평균 | 49.6㎡ | 2건 | 121,500,000원 |
현재 실질취득 121,038,000원은 실거래 평균 121,500,000원의 99.6%로 평균과 불과 462,000원 차이입니다. 최신 거래 119,000,000원과 비교하면 오히려 101.7%입니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이나 최저가의 시세 대비 74.9%만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 김두성 보증금 | 119,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 129,748,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 30,038,000원은 매수인 인수로 계산했습니다. 당해세와 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물입니다.
- 입지. 인천경서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 가장형 토지로 남동측 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·절대보호구역 등에 포함되며, 소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 403.8㎡, 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래는 2건이므로, 매각가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰예산에 포함. 현재 회차는 낙찰대금 91,000,000원 외에 임차보증금 부족분 30,038,000원을 별도로 부담하는 구조입니다.
- 최저가 기준 비교 금지. 실거래 비교와 응찰가 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 늘어나므로 총 취득부담은 약 1억2,000만원대에 머뭅니다.
- 임차권 말소·명도 확인. 매각 후 임차권등기의 말소 절차, 임차인의 현재 점유 여부와 보증금 인수·인도 조건을 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 거래시점 보정. 비교 거래가 2021.06과 2022.02에 집중돼 있으므로 현재 상태·층·수리비를 반영한 별도 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수 후 총액”을 보라
감정가 130,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 91,000,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 할인율만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김두성의 보증금 119,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차에서는 미배당액 30,038,000원을 매수인이 인수합니다.
결과적으로 실질취득은 121,038,000원입니다. 이는 실거래 평균 121,500,000원의 99.6%이고, 최신 거래 119,000,000원보다 1.7% 높습니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 총 취득부담은 약 1억2,000만원대로 유지됩니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 수준. 이 물건의 핵심은 낙찰가 할인이 아니라 임차보증금 승계까지 합산한 총액입니다.