인천지방법원 2025타경510139. 인천 계양구 작전동 경민하이츠맨션 102동 지하층 비02호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2022.08.23. 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기에서 말소기준으로 선언된 권리는 2023.06.30. 국의 압류이며, 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김태우입니다. 김태우는 임대차계약일 2021.05.22., 확정일자 2021.05.28., 점유개시 2021.06.18., 주민등록 2021.06.21.로 말소기준일인 2023.06.30.보다 앞섭니다. 보증금도 90,000,000원이어서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 김태우 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 그 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510139 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 646-6 경민하이츠맨션 102동 지하층비02호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 아나지로375번길 22-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 지하층 비02호 · 사용승인 2000.10.16. |
| 소유자 | 박일성 · 2022.08.23. 소유권이전 · 거래가 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 30,184,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 김태우는 선순위 대항력, 확약이 핵심
김태우는 등기부상 주택임차권등기를 2023.09.15. 마쳤지만, 대항력 판단의 핵심인 점유·전입은 그보다 앞선 2021.06.18.·2021.06.21.입니다. 따라서 말소기준일 2023.06.30.보다 선행해 대항력이 있는 임차인입니다. 확정일자 2021.05.28.과 배당요구도 있어 우선변제를 행사하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태우 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.21. 점유개시 2021.06.18. | 2021.05.28. 배당요구 2023.09.15. | 90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 인수 0원 룰상 현재 회차 부족분 60,759,312원 |
| 김숙자 | 2024.08.26. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
김숙자는 2024.08.26. 전입으로 말소기준권리인 2023.06.30. 압류보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선순위 대항력 임차인처럼 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 확약 밖 임차인으로서 확인할 사항은 남지만, 현재 자료상 별도의 인수액을 산정할 근거는 없습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가는 88,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 30,184,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에서 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가와 유찰률만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 지하층 다세대라는 물건 특성과 3회 유찰 사실은 가격 판단을 더 보수적으로 보게 만드는 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,184,000원 가정 · 확약 반영 전 룰 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 943,312원 |
| 1. 임차인 김태우 보증금 | 90,000,000원 | 29,240,688원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 김태우 보증금 부족분은 60,759,312원으로 산정됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 김태우 임차권에는 정확도 규칙상 실질 인수 0원을 적용합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 룰상 인수액의 반대 움직임
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 김태우 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 30,184,000원 | 60,759,312원 | 90,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,128,800원 | 69,651,518원 | 90,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 14,790,159원 | 75,876,064원 | 90,000,000원 |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 낮아져도 김태우의 미배당 보증금이 커지기 때문에 낙찰가만큼 실질 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 현재 최저가가 크게 내려온 사실을 가격 메리트로 볼 수 있는 전제는 김태우 임차권 말소동의 확약이 유효하게 적용되어 실질 인수가 0원이 되는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 사용승인일은 2000.10.16.이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 지하층 비02호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시창 등입니다.
- 설비. 위생시설·상하수도시설·가스설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지는 남측과 북측으로 각각 노폭 약 3미터, 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 작전구역 주거환경개선정비구역, 과밀억제권역입니다.
- 현황. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 지하층 다세대라는 물건 특성과 이미 3회 유찰된 사실을 함께 고려해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김태우 보증금 90,000,000원은 확약이 없다면 현재 회차에서 룰상 60,759,312원이 매수인 인수로 남습니다. 이 사건의 핵심 문서입니다.
- 김숙자 현황 확인. 2024.08.26. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 최저가는 30,184,000원으로 감정가의 34.3% 수준이지만, 실거래 시세 비교 없이 단순 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 지하층 상태 확인. 지하층 비02호인 만큼 내부 상태와 실제 이용상태, 채광·환기·습기 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 신청채권자 배당 구조 확인. 현재 배당 계산에서는 주택도시보증공사 청구 90,000,000원에 대한 배당이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서와 매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34.3%보다 확약 확인이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 88,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 30,184,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 권리분석에서는 낙찰가보다 먼저 김태우 임차보증금 90,000,000원을 봐야 합니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 60,759,312원이 매수인에게 남는 구조여서 낙찰가가 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 김태우 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득 기준은 현재 최저매각가 30,184,000원입니다. 김숙자는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 물건 자체도 지하층 다세대이며 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소되지만, 확약 원본·점유관계·가격 적정성을 각각 확인해야 하는 사건입니다.
