확약서로 주된 인수는 0원*, 그러나 지하 다세대는 가격보다 ‘확약 효력 확인’이 먼저

인천지방법원 2025타경510139. 작전동 경민하이츠맨션 102동 지하층 비02호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 6월 30일 계양세무서장의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김태우의 전입일은 2021년 6월 21일, 확정일자는 2021년 5월 28일로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담하는 대항력 인수형입니다.

현재 최저가 61,600,000원에서 집행비용 1,508,800원을 제외한 60,091,200원이 김태우의 보증금에 배당되고, 남는 29,908,800원은 원칙상 매수인 인수액입니다. 이 경우 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 더한 91,508,800원을 취득원가로 봐야 합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 김태우 임차권의 실질 인수는 0원*으로 조정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 없으면 인수형

말소기준권리는 2023.06.30 계양세무서장 압류입니다. 김태우의 전입신고와 확정일자는 그보다 약 2년 이상 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2023.09.15에 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기 접수일이 아니라 그 전에 갖춘 전입·점유 요건입니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김숙자는 말소기준권리인 2023.06.30 이후인 2024.08.26에 전입했으므로, 확인된 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 해당 여부와 실제 점유 범위는 별도로 점검해야 합니다. 김태우에게 적용되는 확약서가 김숙자에게까지 확대 적용되는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로는 부족하다

이 물건은 감정가 88,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 61,600,000원입니다. 확약이 정상 이행되면 낙찰대금 기준 실질취득도 61,600,000원*이지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거는 확인되지 않습니다. 현재 시장을 보여주는 동일 유형의 최근 실거래 비교가 없고, 물건 자체가 지하층 다세대여서 지상층보다 환금성과 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

2022년 현 소유자의 취득가액은 90,000,000원이지만, 과거 동일 물건 거래가액은 현재의 매매가치를 직접 증명하지 않습니다. 특히 지하층은 채광·환기·습기·누수와 매수층 제한에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 인근 지하층 다세대의 실제 매물과 거래를 대조하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원·확약 미반영 룰상 계산)

배당표상 김태우의 보증금 부족분은 29,908,800원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 매수인 인수액이며, 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 김태우에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 김숙자의 보증금과 최우선변제 여부, 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수는 늘어난다

확약을 배제한 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 김태우의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 1회, 2회, 3회 유찰 시에도 매각가와 인수액을 더한 총액은 약 90,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 정상 이행되면 김태우 인수액이 실질 0원*이므로, 각 회차의 낙찰대금이 그대로 낙찰대금 기준 실질취득액이 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 작전동 작동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 2000.10.16 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 지하층 비02호입니다. 위생·상하수도·가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 부지는 남측과 북측으로 각각 폭 약 3미터, 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 작전구역 주거환경개선정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육 전부제한지역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택 중에서도 지하층은 채광·환기·습기·침수 우려와 금융·임대 수요 제한 때문에 지상층보다 매각 기간과 가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문, 적용 대상인 을구 5번 임차권, 말소 조건과 이행 시점을 직접 대조하세요.
• 두 취득원가 병행 계산. 확약 유효 시 61,600,000원*, 미적용 시 91,508,800원으로 자금계획을 각각 세워야 합니다.
• 김숙자 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성과 명도 상대방을 점검하세요.
• 지하층 현장 확인. 채광·환기·결로·곰팡이·누수·배수·침수 흔적과 창호 상태를 직접 확인하세요.
• 가격 상한 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 인근 지하층 다세대의 최근 매물·거래와 비교해 입찰가 상한을 정하세요.
• 명도 비용. 실제 임차인이 2명으로 조사됐으므로 점유 현황과 이사 협의, 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 반영하세요.
• 배당 변동 요소. 김숙자의 소액임차인 해당 여부와 당해세가 확인되면 김태우의 배당액과 룰상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 최종 열람한 뒤 응찰하세요.

맺으며 — “확약이 이 물건의 가격표를 바꾼다”

이 사건은 겉으로는 최저가 61,600,000원의 1회 유찰 물건이지만, 확약을 제외하면 보증금 90,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서 룰상 인수액은 29,908,800원이고, 낙찰대금과 합친 취득원가는 91,508,800원입니다. 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 이유입니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 김태우 임차권의 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 확약이 정상 이행되면 실질취득은 61,600,000원*으로 낮아집니다. 그럼에도 김숙자의 점유 내용 확인, 지하층의 낮은 환금성, 최근 시세 비교 부재가 남아 있습니다. 결론은 “확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에도 가격은 보수적으로”입니다. 권리 리스크가 문서 한 장에 크게 좌우되는 만큼, 확약서의 실효성을 확인하지 않은 입찰은 피해야 합니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득액은 주택도시보증공사의 김태우 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하고 그 조건이 정상 이행되는 것을 전제로 합니다. 취득세, 법무비용, 체납관리비, 명도비용과 수선비는 포함하지 않았습니다.