인천지방법원 2025타경510173. 인천 논현동 아라트라움 8층 807호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태에는 공부상 오피스텔로 기재된 구분건물입니다. 현재 소유자는 천덕우이고, 반월신용협동조합이 청구액 152,056,955원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2021.04.20. 설정된 채권최고액 180,000,000원의 근저당권입니다.
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 이후 설정된 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사상 점유자들의 전입일도 2025.01.31. 또는 2025.02.22.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 점유자들의 보증금이 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 5명인 만큼 인도 과정과 점유관계 확인은 별개의 실무 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 8층 807호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 오피스텔 · 15층 건물 내 8층 807호 |
| 소유자 | 천덕우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 152,056,955원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.20. 근저당권 · 반월신용협동조합 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년과 2021년의 신탁등기는 각각 말소되어 현재 등기상 소유자는 천덕우입니다. 2021.04.20. 반월신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.08.16. 남동구 압류는 2024.11.05. 이미 해제·말소됐습니다.
② 임차인·점유자 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KAN DMITRII | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| YUM ALINA | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KAN DENIS | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KAN YURY | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| YEO HO SOO A | 2025.02.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 점유자는 5명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 개별 점유자로 기록돼 있습니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.04.20.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 후순위 점유자의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 155,400,000원으로 감정가 222,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 최저가와 같은 155,400,000원입니다.
그러나 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 실질취득액 155,400,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 공부상 오피스텔의 거래가격·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,975,600원 |
| 1. 근저당 · 반월신용협동조합 | 180,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 반월신용협동조합 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 배당될 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 1,327,575,600원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천논현역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 인천논현역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 8층 807호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 가로장방형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 3,342,000원/㎡이며 토지면적은 774.6㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역과 생활시설 접근성은 있으나 공부상 오피스텔이므로 동일 건물의 거래량·전용면적·관리비·공실 현황을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 확인. 각 점유자의 실제 거주 여부, 점유 부분, 계약서, 보증금과 이사 의사를 현장 및 원본 서류로 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 확정일자·배당요구·소액임차인 최우선변제 여부가 반영됐는지 최신 명세서를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 아라트라움과 인근 오피스텔의 최근 거래가격을 대조하세요.
- 임대수익 검증. 공부상 오피스텔의 보증금·월세 수준, 관리비, 공실기간과 실제 이용 가능 용도를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 권리상 인수는 0원이지만 다수 점유자와의 협의 또는 인도명령에 필요한 비용과 기간을 응찰가에 반영하세요.
- 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 명도는 확인 후
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.20. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자 5명도 모두 말소기준 이후 전입해 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 인수액이 없다는 사실만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 155,400,000원이 감정가의 70%라는 점은 확인되지만, 최근 실거래 비교가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 여기에 점유자 5명의 실제 계약관계와 명도 과정까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격과 점유는 확인형입니다. 실거래와 현장조사 없이 최저가만 보고 응찰하기에는 확인해야 할 변수가 많습니다.