인천지방법원 2025타경510232. 인천 계양구 박촌동에 있는 계양2차하우스토리 201동 10층 1003호 아파트입니다. 감정가는 650,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 455,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 조경례이며, 2020년 475,000,000원에 매수한 이력이 확인됩니다. 같은 날 설정된 대덕농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 매각에 따른 등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 세금 압류와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 특히 채권이 미배당된다는 사실과 그 채무를 매수인이 인수한다는 사실은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준

소유자 조경례는 2020.07.02 소유권을 취득했고, 같은 날 대덕농업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 2023.12.22 근저당 채권최고액이 346,000,000원으로 변경됐으며, 2025.02.04 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리이전은 기존 근저당의 이전이지, 별개의 신규 근저당 설정이 아닙니다.

2023.10.04 대덕농업협동조합이 신청했던 과거 임의경매는 2023.10.30 취하를 원인으로 2023.11.03 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 농업협동조합자산관리회사가 2025.06.24 신청한 별개의 임의경매입니다.

② 임차인·점유 및 세금 — 등기상 소멸과 별도 확인

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고 내역이 없다는 이유만으로 실제 점유자가 소유자라고 단정하거나, 모든 임차인의 대항력 가능성을 배제할 수는 없습니다.

세금 압류가 존재한다고 해서 그 금액을 곧바로 매수인 인수액에 더하는 것은 적절하지 않습니다. 조세채권의 우선순위와 매각대금에서의 배당 여부를 별도로 판단해야 합니다. 현재 예상배당 계산에는 이러한 세금의 우선배당 금액이 반영되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

감정가 650,000,000원인 아파트가 한 차례 유찰되어 현재 455,000,000원에 입찰할 수 있습니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다. 하지만 감정가와 현재 시장가격이 동일하다는 근거는 없습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않았으므로 가격 메리트 여부는 유보해야 합니다.

등기상 소유자의 2020년 거래가 475,000,000원은 확인되지만, 이는 과거의 개별 거래 이력일 뿐 현재 시세를 대신하지 않습니다. 최저매각가가 과거 거래가보다 낮다는 이유만으로 저평가 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 세금 우선배당과 미확인 임차인의 권리는 반영하지 않은 계산입니다. 근저당 채권최고액 변경 사항도 최종 배당 전에 재확인해야 합니다.

최초 채권최고액 360,000,000원을 적용한 단순 예상배당입니다. 2023.12.22 변경등기상 채권최고액은 346,000,000원이므로 실제 채권액과 배당표를 재확인해야 합니다. 세금 우선배당 및 미확인 임차인 권리는 반영하지 않았으며 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 내려가면?

제공된 유찰 시나리오에서는 매각가가 하락할수록 채권자의 미배당액이 증가하지만, 매수인 인수 예상액은 각 회차 모두 0원입니다. 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 다만 실제 임차관계 등 추가 권리가 확인되면 인수액을 다시 판단해야 합니다.

또한 신청채권자 청구액은 481,922,403원이며, 해당 채권자는 선순위 근저당을 이전받은 농업협동조합자산관리회사입니다. 회차별 신청채권자 배당액을 0원으로 보는 계산은 위 근저당 이전 및 예상배당 구조와 일치하는지 검증이 필요합니다. 신청채권자의 실제 배당액과 채권 만족 여부를 확정적으로 판단하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 박촌동 소재 박촌역(인천1호선) 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 박촌역이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층입니다. 사용승인일은 2010.04.28이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도에 연결되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·중점경관관리구역 및 교육환경 보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역도 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 역 인근 공동주택이라는 입지 특성은 확인되지만, 최근 실거래와 거래량을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인해 최저매각가 455,000,000원과 비교해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 않습니다.
• 근저당 변경 및 채권 이전 확인. 을구 1번 근저당의 채권최고액이 360,000,000원에서 346,000,000원으로 변경된 사실을 확인하고, 농업협동조합자산관리회사로 이전된 피담보채권의 실제 금액과 배당 요구 내용을 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 계양구·계양세무서·연수세무서 압류와 관련된 조세채권의 종류·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표의 세금 우선배당 미반영 부분을 반드시 점검해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 실제 점유관계를 대조하고, 임차인이 확인되면 전입·점유 시점과 보증금을 바탕으로 대항력 및 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 명도 확인. 실제 점유자가 확인된 후 인도명령 가능 여부와 점유 이전에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 매각기일은 2026.10.01로 예정되어 있습니다. 입찰 전 법원의 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 최종 배당 검증. 단순 예상배당과 실제 배당은 다를 수 있습니다. 근저당 채권최고액 변경, 조세채권 및 신청채권자의 권리이전 관계를 반영한 배당순위를 재검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 가격 검증 완료”

이 사건은 2020년 대덕농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 확인된 후순위 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

그러나 3건의 세금 압류가 있고, 임대관계가 미상이며, 근저당 변경등기와 예상배당 계산 사이에도 재확인이 필요한 부분이 있습니다. 현재 예상 미배당액 130,508,716원은 매수인 인수채무로 계산하지 않지만, 실제 배당순위와 조세채권은 다시 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 최저가 455,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 시세를 확보하고, 점유·세금·채권관계를 확인한 후 입찰가격을 검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.