455,000,000원
인천지방법원 2025타경510232. 인천 계양구 박촌동 ‘계양2차하우스토리’ 201동 10층1003호 아파트입니다. 감정가는 650,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 455,000,000원입니다. 소유자 조경례는 2020.05.07 매매를 원인으로 475,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 대덕농업협동조합 근저당권이 이 사건의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 김삼숙 근저당권, 계양구와 국가의 압류, 계양농업협동조합·임영숙 가압류, 농업협동조합자산관리회사의 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 배당에서는 세금의 법정기일과 당해세 여부가 근저당권보다 앞설 수 있으므로, 깨끗한 말소 구조와 배당순서 문제는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510232 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 박촌동 317 계양2차하우스토리 제201동 제10층 제1003호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 장제로995번길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 10층1003호 · 사용승인일 2010.04.28 |
| 소유자 | 조경례 (2020.05.07 매매 · 거래가액 475,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 455,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 481,922,403원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 별도로 확인된 임차인이나 임차권등기는 없으며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 분석상 임차보증금 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 전입 관계는 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람을 통해 다시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%, 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 455,000,000원으로 감정가 650,000,000원의 70%입니다. 소유자의 2020.05.07 취득 거래가액은 475,000,000원으로 등기돼 있으나, 이 금액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 박촌역 인근 동일 단지·유사 층의 최신 실거래와 현재 매물 가격을 대조한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,000원 |
| 1. 근저당권 · 대덕농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김삼숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 계양농업협동조합 | 43,558,716원 | 43,558,716원 |
| 4. 가압류 · 임영숙 | 155,000,000원 | 24,491,284원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 578,558,716원 중 예상배당은 448,050,000원이며, 현재 회차 미배당액은 130,508,716원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 후순위 채권자의 손실 문제이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 455,000,000원 | 448,050,000원 | 130,508,716원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 318,500,000원 | 313,241,000원 | 265,317,716원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 222,950,000원 | 219,028,700원 | 359,530,016원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 박촌동 박촌역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택과 근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 박촌역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층1003호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도에 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역· 교육환경 보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 법정기일 확인. 계양구·계양세무서장·연수세무서장 압류의 세목, 체납액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 채권액 대조. 대덕농업협동조합 근저당권은 채권최고액 변경과 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록이 있으므로 채권계산서·배당요구서와 대조해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사서·전입세대 열람·점유자 확인을 거쳐야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가의 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 계양2차하우스토리의 최신 실거래와 현재 매물 가격을 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.23로 기재돼 있으므로 매각·유찰·변경 여부를 법원 사건내역에서 확인해야 합니다.
- 관리비와 원본 대조. 관리비 체납 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020.07.02 대덕농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 추가 유찰이 발생해도 늘어나는 것은 채권자의 미배당액이지 매수인의 인수액이 아닙니다.
다만 안전한 말소 구조가 곧 저렴한 가격을 의미하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최신 실거래와의 비교가 선행돼야 하며, 세금 압류 3건의 당해세 여부와 임대관계 미상 부분도 원본에서 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수 0원으로 권리는 합격, 시세와 세금 배당순서는 확인 후 판단입니다.
