💰 224,800,000원 🛡️ 실질 인수 0원 📊 최근 실거래 대비 120.0% 🔁 9회 유찰
수원지방법원 2024타경109495. 안양시 만안구 안양동 프라임하우스(991-15) 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 이희수는 2021년 4월 29일 매매를 원인으로 거래가액 300,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023년 8월 21일 안양시 압류이고, 그보다 앞선 2021년 4월 2일 전입·점유를 갖춘 갈원구의 임차권이 존재합니다.
등기만 보면 이 임차권은 말소기준보다 앞서므로 매수인에게 남을 수 있는 전형적인 선순위 대항력 임차권입니다. 보증금도 300,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 하지만 이번 사건에는 중요한 조건이 붙었습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으며, 그 확약을 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109495 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 44-4, 2층201호 (안양동,주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 59.47㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이희수 · 2021.04.29 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 224,800,000원 (감정가 80% · 9회 유찰) |
| 청구금액 | 322,495,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기소 | 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
핵심은 갈원구 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.17, 확정일자는 2021.03.18, 전입·점유개시는 2021.04.02이고 보증금은 300,000,000원입니다. 2023.04.27 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준인 2023.08.21 안양시 압류보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 갈원구 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2021.04.02 | 2021.03.18 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 승계: 주택도시보증공사 · 대항력·잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 갈원구 1명이며, 보증기관은 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 9회 유찰인데도 최근 거래보다 높다
프라임하우스(991-15)는 총 10세대, 2016.01.25 준공이며 대상 면적은 59.47㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2023.05, 3층, 187,300,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 187,300,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 59.47㎡ | 3 | 187,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.47㎡ | 1건 | 187,300,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 224,800,000원은 최근 시세 지표 187,300,000원의 120.0%입니다. 차액은 37,500,000원입니다. 따라서 감정가 281,000,000원에서 많이 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 권리 인수 문제가 사라져도 현재 가격은 최근 거래보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,947,200원 |
| 1. 임차인 갈원구 보증금 | 300,000,000원 | 220,852,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 79,147,200원입니다. 다만 이번 매각은 주택도시보증공사의 대항력 및 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 조건으로 하므로 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 배당 결과가 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 80% | 224,800,000원 | 79,147,200원 | 224,800,000원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 179,840,000원 | 123,477,760원 | 179,840,000원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 143,872,000원 | 158,942,208원 | 143,872,000원 |
확약이 없다고 가정하면 대항력 있는 보증금 300,000,000원이 매각가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 이번 사건에서는 해당 임차권 승계인이 잔액청구를 포기했으므로 실질취득은 낙찰가 자체로 봅니다. 즉 10회 유찰 시 179,840,000원, 11회 유찰 시 143,872,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양양지초등학교 동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 등이 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층 201호. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화설비, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 각각 노폭 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역·대기관리권역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,252,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 총 10세대의 소규모 도시형생활주택이고, 확인 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%라는 점은 환금성을 보수적으로 봐야 할 근거입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 조건 확인. 이번 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 대항력·잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의입니다. 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 실거래. 현재 실질취득 224,800,000원은 최근 실거래 187,300,000원의 120.0%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 횟수 점검. 현재 9회 유찰 상태이며 단지 통계의 평균 유찰도 9.0회입니다. 반복 유찰 자체가 시장 수요의 약함을 시사합니다.
- 세금 압류 확인. 안양시·국민건강보험공단·당진시 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 잔금 납부 후 임차권등기 말소가 확약 내용대로 진행되는지 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 확인하고 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 권리분석만 보면 매우 위험해 보입니다. 말소기준보다 앞선 임차권, 300,000,000원의 보증금, 현재 배당 기준 79,147,200원의 미배당액이 있기 때문입니다. 하지만 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 그 조건이 유지되는 한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 매력적인 경매가 되는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 224,800,000원은 최근 실거래 187,300,000원보다 37,500,000원 높고, 비율로는 120.0%입니다. 여기에 9회 유찰, 10세대 규모, 확인 거래 1건이라는 환금성 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 위험은 확약으로 해소, 현재 가격은 보류”입니다.
