수원지방법원 2024타경109693. 군포시 당동 비씨팰리스3차 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔(주거용)입니다. 권리분석의 핵심은 2021년부터 이어지는 전경태의 권리입니다. 2021.08.10 전세금 254,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2021.08.20 전입한 임차인도 전경태입니다. 확정일자는 2021.07.20이며 보증금 역시 254,000,000원입니다. 이후 2022.04.14 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 되므로, 그보다 앞선 전세권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라 매수인이 인수하는 선순위 권리입니다.
여기에 2024.02.02 임차권등기까지 이뤄졌습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건에서 246,400,000원이라는 최저매각가만 시세와 비교하는 것은 잘못입니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 11,849,600원을 더한 258,249,600원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109693 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 군포로580번길 28, 9층903호 (당동,비씨팰리스3차) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 전유부분 70.4939㎡ |
| 소유자 | 최정민 · 2019.10.07 소유권 취득 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 246,400,000원 |
| 유찰 | 9회 |
| 청구금액 | 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차권이 핵심
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재해 당해세가 있으면 배당 선순위에서 차감될 수 있습니다. 이 경우 임차인에게 돌아가는 배당이 더 줄어 매수인 인수액이 현재 추정보다 커질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 254,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 전경태 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 254,000,000원 | 전입 2021.08.20 확정 2021.07.20 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
전경태는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금이 현재 최저가보다 큽니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 배당 가정에서는 242,150,400원이 임차인에게 배당되고 11,849,600원이 남아 매수인에게 넘어갑니다.
③ 가격 — 최저가 2.46억이 아니라 실질취득 2.58억을 봐야 한다
확인되는 비씨팰리스3차 동일 면적 실거래는 2021.12의 280,000,000원 1건입니다. 최저매각가 246,400,000원은 이 거래의 88%지만, 대항력 보증금을 반영하면 이야기가 달라집니다. 현재 회차 실질취득은 258,249,600원으로 실거래 280,000,000원의 약 92.2%입니다.
| 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 308,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 246,400,000원 | 9회 유찰 |
| 현재 미배당 인수 | 11,849,600원 | 임차보증금 부족분 |
| 현재 실질취득 | 258,249,600원 | 최저가 + 인수 |
| 실거래 | 280,000,000원 | 2021.12 · 표본 1건 |
④ 더 유찰돼도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 246,400,000원 | 11,849,600원 | 258,249,600원 |
| 10회 유찰 시 | 197,120,000원 | 60,439,680원 | 257,559,680원 |
| 11회 유찰 시 | 157,696,000원 | 99,311,744원 | 257,007,744원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 10회 유찰되면 명목 낙찰가는 197,120,000원까지 내려가지만 인수액은 60,439,680원으로 커져 실질취득은 257,559,680원입니다. 11회 유찰 시에도 낙찰가 157,696,000원에 인수 99,311,744원이 붙어 257,007,744원입니다. 즉 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 전경태 보증금 | 254,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 전세권 · 전경태 | 254,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차보증금 부족분은 11,849,600원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포역 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 군포역(1호선)이 위치합니다.
- 현황 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 탐문조사 결과 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층 903호이며 승강기·주차타워·난방·급배수·화재경보기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 동측 약 9m 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 비씨팰리스3차는 20세대이며, 이 사건은 9회 유찰됐습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.9회로 집계돼 가격보다 환금성 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 246,400,000원이 아니라 현재 기준 실질취득 258,249,600원을 가격 판단의 출발점으로 두어야 합니다.
- 선순위 전세권 확인. 을구 1번 전세권은 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 원본 등기와 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 잔액. 배당에서 254,000,000원이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계. 전경태가 임차인·전세권자·경매채권자로 나타나는 만큼 계약관계와 권리 발생 경위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시. 10회·11회로 유찰돼도 보증금 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 257,000,000원대에 머뭅니다.
- 실거래 검증. 확인되는 거래는 2021.12의 280,000,000원 1건이므로 이를 현재 시세로 단정하지 말고 추가 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “9회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 308,000,000원에서 최저가 246,400,000원까지 내려온 9회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 전경태의 보증금 254,000,000원이 낙찰가보다 커서 현재 회차에서만도 11,849,600원을 추가 인수하게 됩니다. 결과적으로 실질취득은 258,249,600원이고, 다음 회차에서도 257,559,680원, 그 다음 회차에서도 257,007,744원으로 큰 차이가 없습니다.
가격 비교의 기준도 246,400,000원이 아니라 이 실질취득액이어야 합니다. 280,000,000원의 실거래가 한 건 존재해 숫자상 할인은 남지만, 거래 시점이 2021.12이고 표본도 한 건뿐입니다. 여기에 선순위 전세권·대항력 임차보증금·9회 유찰·근린시설 분류와 주거용 오피스텔 현황이 겹칩니다. 결론은 명목 할인보다 권리와 환금성을 먼저 보는 보수적 접근입니다.
