인천지방법원 2025타경510329. 인천 중구 중산동 인천영종동보노빌리티아파트 731동 3층 302호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적 비교 기준은 84.74㎡입니다. 옥영인은 2019.12.20. 매매를 원인으로 2020.02.17. 거래가액 255,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 195,800,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 주식회사애큐온저축은행 명의 근저당 두 건이 추가됐으며, 2025.06.27. 애큐온저축은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 회차의 최저매각가는 감정가 352,000,000원의 70%인 246,400,000원입니다. 권리 구조는 말소기준 이후 담보권이 매각으로 정리되는 전형적인 소멸형이지만, 임대관계가 미상으로 처리된 만큼 권리등기와 현장점유를 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1872-2 인천영종동보노빌리티아파트 제731동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 비교면적 84.74㎡ · 철근콘크리트구조 30층 중 3층 |
| 소유자 | 옥영인 (2019.12.20. 매매 · 2020.02.17. 소유권이전 · 거래가액 255,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 애큐온저축은행 / 186,504,678원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
말소기준은 2020.02.17. 농협은행주식회사 근저당입니다. 이 근저당은 2025.03.31. 한국주택금융공사로 이전됐으나, 별도의 후순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 근저당권이 승계된 구조입니다. 그 뒤 설정된 애큐온저축은행 근저당 두 건과 2025.06.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 떠안는 등기상 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 낮지만 거래 편차가 크다
인천영종동보노빌리티 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 341,333,333원, 최신 거래는 2026.04. 330,000,000원입니다. 현재 최저가 246,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%로 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래 범위가 224,000,000원부터 465,000,000원까지 넓어, 단순 평균만으로 개별 호수의 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.87㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.67㎡ | 19 | 378,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 25 | 465,000,000원 |
| 2026.04 | 84.74㎡ | 23 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 84.61㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 84.61㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.61㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 16 | 384,000,000원 |
| 평균 | 84.74㎡ 기준 | 12건 | 341,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 195,800,000원 | 195,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 148,800,000원 | 46,350,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 55,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 399,800,000원 중 예상 채권자 배당액은 242,150,400원이며, 미배당액은 157,649,600원입니다. 후순위 담보권자의 미배당은 매수인이 인수하지 않고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 157,649,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 230,534,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 281,554,305원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 중산동 송산공원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·공원으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 중 3층이며, 급·배수·위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비와 열병합 지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 인천영종동보노빌리티는 585세대이며 사용승인일은 2012.08.08.입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 편차. 동일 면적대 최근 거래가 224,000,000원부터 465,000,000원까지 분산돼 있어 개별 호수의 층·향·상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 대항력 단정 금지. 점유자가 발견되더라도 보증금·전입일·확정일자가 확인되기 전에는 대항력 여부를 확정하지 마세요.
- 실거래 최저 원인 확인. 동일 면적대 2026.04. 거래 중 224,000,000원 사례가 있어 특수거래 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 3층 개별가치 반영. 단지 평균이나 고층 거래가만 사용하지 말고 3층 302호의 일조·조망·소음·수리 상태를 응찰가에 반영하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 법원 원본과 교부청구 내역을 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비의 매수인 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 경제자유구역과 토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 점유 확인 뒤 가격 판단
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고, 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원이어서 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 가격도 현재 최저가 246,400,000원이 최근 12개월 평균 341,333,333원의 72.2%로 평균과 최신 거래보다 낮습니다.
그러나 최근 최저 거래는 224,000,000원이고 거래 편차도 큽니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 조건이 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 평균 대비 낮음, 단 점유와 저가 거래 원인을 확인한 뒤 응찰가를 정할 것”입니다. 등기만 보고 즉시 안전하다고 단정하거나 평균 시세만 보고 무조건 저렴하다고 판단하는 접근은 피해야 합니다.
