인천지방법원 2025타경510461. 강화군 강화읍 용정리의 철근콘크리트구조 2층 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 452,227,040원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 316,558,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2022.12.09. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후 설정된 송은규의 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아닙니다. 박은영·정찬민·정윤동·정윤성 등 조사상 전입자 4명의 전입일이 모두 2022.07.18.로, 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 계약관계, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수도 없지만, 반대로 낙찰자의 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 721-15, 721-31 · 강화대로192번길 41-7 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 |
| 사용승인 / 토지 | 2022.02.11. · 토지 279㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 문기만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 452,227,040원 / 316,558,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송은규 / 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물은 용정리 721-15 및 721-31 양 지상에 소재 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유관계는 남는다
최초 서울축산업협동조합 근저당권 180,000,000원은 2022.12.09. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권 165,000,000원이 말소기준권리이며, 이 권리는 2025.08.12. 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 이는 별도의 후순위 권리가 아니라 기존 근저당권의 이전이므로 순위는 기존 권리를 따릅니다.
그 뒤 송은규 명의로 설정된 각 72,000,000원의 근저당권 2건과 송은규가 신청한 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 담보권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 등기부에 나타나지 않는 임차보증금 승계 여부는 아래 전입자 조사 결과를 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 전입은 빠르고 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은영 | 2022.07.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정찬민 | 2022.07.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤동 | 2022.07.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤성 | 2022.07.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 316,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,231,812원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 근저당 · 송은규 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 근저당 · 송은규 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,326,188원 |
표는 집행비용과 등기부상 담보채권만 반영한 배당 추정입니다. 2022.07.18. 전입자들의 보증금·우선변제·배당요구가 확인되지 않아 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 표상 소유자 잔여액이 있다는 이유로 매수인의 임차보증금 인수가 없다고 판단할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 70%는 다르다
현재 최저가는 감정가 452,227,040원의 70%인 316,558,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 135,669,040원 낮아졌지만, 같은 조건의 비교 실거래가가 제시되지 않아 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 볼 수 없습니다.
특히 이 사건은 표준화된 공동주택이 아니라 단독주택과 토지의 일괄매각입니다. 건물 상태, 토지 형상과 도로조건, 제시외 건물, 실제 점유관계에 따라 개별성이 커집니다. 여기에 선순위 전입자 4명의 보증금이 미상이라 낙찰가만으로 실질취득액을 확정할 수도 없습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강화청소년수련관 북서측에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택과 전·답 등 농경지가 혼재합니다. 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.02.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물입니다. 대리석재 외벽, 목재데크·벽지·타일·원목 등의 내부 마감이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 천정형 시스템 냉난방, LPG보일러 바닥난방, 화재탐지 및 경보 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지 279㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 257,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 물건은 층·면적이 표준화된 공동주택보다 개별성이 크고, 주변에 농경지가 혼재해 매수층과 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 회차별 구조 — 낮아지는 가격, 커지는 불확실성
| 회차 | 매각가 | 등기채권 배당 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 316,558,000원 | 309,000,000원 | 0원 | 2,326,188원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 221,590,600원 | 217,688,332원 | 91,311,668원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 155,113,420원 | 152,141,832원 | 156,858,168원 | 0원 |
회차가 내려가면 등기채권자가 받지 못하는 금액은 커집니다. 그러나 후순위 근저당권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 이 사건에서 매수인이 따로 확인해야 할 것은 말소기준권리보다 먼저 전입한 네 사람의 임차보증금 미배당액입니다. 담보채권 미배당과 임차보증금 승계를 혼동해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 4명의 관계 확인. 박은영·정찬민·정윤동·정윤성이 각각 독립된 임차인인지, 동일 세대 또는 다른 관계인지 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 각 전입자가 현재 목적물을 점유하는지, 전입만 남아 있는지 현장조사와 주민등록 자료를 대조해야 합니다.
- 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 확정일자, 배당요구 종기 내 배당요구 여부를 확인한 뒤 미배당 승계액을 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 용정리 721-15와 721-31의 경계, 건물 배치, 제시외 건물의 구조·면적·사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 농협은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 경위와 현재 채권자 표시를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 명도 시나리오. 대항력 인정 여부와 보증금 반환 범위에 따라 인도명령 가능성 및 별도 명도소송 필요성이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 강화읍 용정리의 유사 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 조사하고, 승계 가능 보증금을 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가는 확정됐지만 총취득액은 확정되지 않았다
이 물건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2022.12.09. 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준보다 앞선 2022.07.18. 전입자 4명이 있고, 보증금과 배당 관계가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 확인되는 숫자는 최저매각가 316,558,000원뿐이며, 매수인의 실질취득액은 316,558,000원 + 미배당 보증금입니다. 감정가의 70%라는 할인율은 임차보증금 위험을 제거하지 못합니다. 등기권리는 정리형이지만, 임차관계는 미확정형. 네 사람의 계약과 보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트도, 안전한 입찰 상한도 확정할 수 없습니다.
