인천지방법원 2025타경510529. 인천 미추홀구 용현동 다흥힐타운 2동 1층 102호, 전용 56.615㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 이재원이고 2020.06.23 매매를 원인으로 2020.07.20 소유권을 넘겨받았으며 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2022.01.24 역삼세무서장의 압류이고, 이후 강제경매개시결정·가압류·압류 및 2024.08.21 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.

하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 “인수 없음”이라고 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다. 등기된 임차권자는 한국토지주택공사, 보증금은 112,000,000원이고 전입 2020.07.30, 확정일자 2020.07.07로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 이 신고는 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 정리돼 있어 별도의 두 번째 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 더구나 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 서울보증보험 주식회사의 대항력포기서 및 말소동의서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 이 임차권 자체의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

다만 별도로 표시된 실제 임차인 한국토 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람에게는 위 확약 효과를 확대 적용할 수 없고, 대항력 가능 여부와 최종 인수액은 미상으로 남습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하면 안 되는 핵심 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차권은 확약 확인

말소기준으로 제시된 권리는 2022.01.24 갑구 19번 압류입니다. 이후 2025.07.16 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 2025.09.18 가압류, 2026.03.04 송파구 압류, 2026.03.11 국세 압류는 모두 매각으로 소멸 대상으로 분류돼 있습니다. 2024.08.21 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권도 등기상 매각 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 확약 밖 위험은 미상

실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 과정에서 등기된 신고이므로 112,000,000원을 별도의 두 번째 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 반대로 실제 임차인 ‘한국토’는 보증금과 전입일이 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정할 수도 없습니다. 이 미상 임차인은 확약 밖에 남는 별도 리스크입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘확정 순취득가’로 단정하지 말 것

다흥힐타운2동은 총 8세대, 2003.08.02 사용승인으로 확인됩니다. 대상 전용면적 56.615㎡와 맞는 최근 거래는 2025.06 3층 84,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 84,000,000원입니다.

현재 최저가 39,102,000원은 최근 12개월 평균 84,000,000원의 46.5%입니다. 표면가격만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이고, 확약 밖 실제 임차인의 보증금·대항력이 미상이라 39,102,000원이 곧 최종 실질취득가라고 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,102,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 74,001,836원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 인수해 매각가와 합친 부담이 커지는 구조지만, 해당 임차권에는 대항력포기서와 말소동의서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 실제 임차인 한국토의 보증금·대항력은 미상입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인하대학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 1층 102호. 외벽 드라이비트, 내벽 벽지·타일, 새시 창호이며 상·하수도, 난방, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측·북서측·남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
• 토지. 공시지가 1,702,000원/㎡, 토지면적 62.0㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 다흥힐타운2동은 8세대이고 최근 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인 한국토 확인. 전입일·보증금·점유관계가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 원문과 현황조사를 대조해야 합니다.
• 확약 적용 범위 확인. 대항력포기서·말소동의서는 한국토지주택공사 임차권에 관한 것으로 읽히며, 확약 밖 실제 임차인에게 자동 확장해 적용하면 안 됩니다.
• 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사 112,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별개의 두 건으로 더하지 않습니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 배당 선순위에서 차감될 수 있습니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 최근 거래의 46.5%지만 거래 표본이 1건뿐이고 미상 임차인 위험이 남아 있어 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·대항력포기서·말소동의서와 실제 점유관계를 직접 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이지만, 아직 실질취득가가 닫히지 않았다”

숫자만 보면 강합니다. 감정가 114,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 39,102,000원까지 내려왔고, 2025.06 동일면적 거래 84,000,000원의 46.5%입니다. 등기된 한국토지주택공사 임차권도 대항력포기서·말소동의서가 제출돼 그 임차권의 부족분 74,001,836원은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.

그러나 이 사건의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고와 별도로 실제 임차인 한국토 1명이 있고, 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 이 임차인에게는 위 확약을 적용할 근거가 없어 대항력과 인수액이 미상입니다. 즉 39,102,000원이라는 낮은 최저가는 확인됐지만 최종 실질취득가는 아직 확정되지 않은 사건입니다. 3회 유찰과 8세대 규모, 1건뿐인 최근 실거래 표본까지 감안하면 가격보다 임차관계 원본 확인이 먼저인 물건입니다.