79,800,000원
인천지방법원 2025타경510529. 인천 미추홀구 용현동 다흥힐타운 제2동 제1층 제102호, 전용 56.615㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 근저당이 아니라 2022.01.24. 역삼세무서장의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 송파구 압류와 인천세무서 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 먼저 형성된 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 임대차계약일 2020.07.06., 확정일자 2020.07.07., 주민등록·점유개시일 2020.07.30., 보증금 112,000,000원이 기재돼 있습니다. 모두 말소기준일보다 앞서므로 확약이 없다면 보증금 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 구조입니다. 현재 회차에서는 미배당액이 34,036,400원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 676-24 다흥힐타운 제2동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.615㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이재원 (2020.07.20. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 114,546,840원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 단지 정보 | 다흥힐타운2동 · 8세대 · 2003.08.02. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 선순위 임차관계가 핵심
현재 소유자 이재원은 2020.07.20. 거래가액 125,000,000원에 취득했습니다. 임차권등기에 적힌 확정일자와 주민등록·점유개시는 2022.01.24. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 을구 12번 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있지만, 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 별도로 판단해야 하며, 이 사건에서는 대항력포기서와 말소동의서의 적용 범위가 핵심입니다.
② 임차인·승계 관계 — 보증금 중복 합산 금지
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 신고이므로 한국토지주택공사 112,000,000원과 한국토의 보증금을 별개의 두 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 성명 | 임차 정보 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 보증금 112,000,000원 전입·점유 2020.07.30. 확정일자 2020.07.07. 배당요구 2024.08.21. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 대위·승계 중복신고 확약 반영 실질 인수 0원* |
| 실제 임차인 | 한국토 | 보증금 미상 전입일 미상 점유부분 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 인수위험 별도 확인 |
* 실질 인수 0원 평가는 대항력포기서와 말소동의서가 을구 12번 권리 및 보증금 잔액 전부에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 제출 문서의 대상자·권리 범위와 매각조건 원본을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 5% 낮지만 표본은 1건
동일 건물·동일 면적대의 확인된 최근 거래는 2025년 6월 1건입니다. 전용 56.62㎡, 3층이 84,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건은 전용 56.615㎡의 1층으로 면적은 일치하지만, 거래 표본이 한 건뿐이므로 평균값의 신뢰 범위가 넓지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 56.62㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.62㎡ | 1건 | 84,000,000원 |
현재 최저가 79,800,000원은 최근 거래 84,000,000원의 95.0%입니다. 확약이 온전히 적용돼 인수액이 0원이면 실질취득 기준으로 최근 거래보다 낮지만, 차이는 4,200,000원에 불과합니다. 특히 최근 거래가 1건뿐이고 대상 물건은 1층이므로, 시세보다 크게 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 79,800,000원 가정 · 확약 반영 전 배당 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 112,000,000원 | 77,963,600원 |
| 2. 강제경매 신청 · 서울보증보험 | 114,546,840원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 8,349,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 임차보증금 부족액은 34,036,400원이고, 신청채권자와 후순위 가압류권자는 모두 미배당입니다. 다만 매각물건명세서의 대항력포기서와 말소동의서를 유효하게 반영하면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 조정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 입지. 인하대학교 동측 인근에 위치하며 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능하며, 북동측·북서측·남서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 난방 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 최근 실거래는 1건이어서, 매도가격 판단 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 대조. 대항력포기서·말소동의서의 제출자, 대상 임차권, 보증금 전액 적용 여부와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 한국토의 정확한 성명, 보증금, 전입일, 점유 여부와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 주민등록 전입세대 열람으로 보완해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 별개 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 최저가 착시 경계. 확약이 적용되지 않으면 유찰될수록 미배당 인수액이 증가하므로, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 시세 상한. 확인된 최근 거래는 84,000,000원 1건입니다. 대상 물건의 1층 조건과 내부 상태를 반영해 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 구체적인 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 제출된 확약 문서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 확약”보다 중요한 것은 적용 범위다
이 사건은 표면적으로는 보증금 112,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 79,800,000원보다 커, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에 대항력포기서와 말소동의서 제출이 명시돼 있어, 을구 12번 권리의 주된 인수액은 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다.
그럼에도 즉시 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 실제 임차인 한국토의 보증금과 전입일이 미상이고, 확약이 그 권리까지 포괄하는지 확인되지 않았기 때문입니다. 가격도 최근 거래 84,000,000원보다 5% 낮은 79,800,000원으로, 실거래 표본이 단 한 건인 점을 고려하면 할인 폭이 크다고 보기 어렵습니다. 확약 원본이 실제 임차관계 전부를 해소하면 검토 가능, 범위가 불명확하면 입찰 보류. 이 물건의 결론은 최저가가 아니라 확약 문서의 대상과 범위에서 갈립니다.