수원지방법원 2025타경1154. 안양시 동안구 관양동 평촌오비즈타워 24층 2412호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형 공장(지식산업센터)이고, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다. 소유자는 지피에너지주식회사이며, 2022.04.18 설정된 주식회사전북은행 근저당 564,650,000원이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준 이후의 신용보증기금 가압류, 국·국민건강보험공단·안양시 압류, 임의경매개시결정, 주식회사 용원토탈솔루션 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에 10곳이 확인되고 신고일이 모두 말소기준일보다 앞서므로, 보증금과 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1154 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1802 평촌오비즈타워 24층 2412호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 아파트형 공장(지식산업센터) · 35층 중 24층 |
| 소유자 | 지피에너지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 411,648,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 전북은행 |
| 청구액 | 498,315,878원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.04.18 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 등기된 신용보증기금 가압류 228,000,000원, 국·국민건강보험공단·안양시의 압류, 2025.07.02 임의경매개시결정, 주식회사 용원토탈솔루션 가압류 52,889,120원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 2025.03.20 공매공고 부기등기도 있어 한국자산관리공사 공매와의 진행 교차 확인이 필요합니다.
② 점유관계 — 10곳 모두 보증금 미상
현황조사에는 총 10곳의 점유관계가 확인됩니다. 신고일은 모두 말소기준권리 2022.04.18보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 신고일 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)그린허브솔라 | 2017.11.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 지피솔라 | 2019.07.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)지곡2 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)세종에너지 | 2019.02.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태광태양광 | 2017.06.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)지곡1 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 그린에너지 | 2021.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)지곡3 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)썬 뱅크 | 2017.11.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)한빛솔라 | 2015.07.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 411,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,516,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 564,650,000원 | 405,131,520원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 228,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 용원토탈솔루션 | 52,889,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 845,539,120원, 예상 배당액은 405,131,520원, 미배당은 440,407,600원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 별도로 확인되지 않은 임차보증금 가능성이 있으므로 실제 인수위험까지 0원이라고 단정할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 변동 요소입니다.
④ 회차 구조 — 낮아진 최저가와 늘어나는 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 411,648,000원 | 405,131,520원 | 440,407,600원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 329,318,400원 | 323,907,942원 | 521,631,178원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 263,454,720원 | 258,966,354원 | 586,572,766원 |
현재 신청채권자 주식회사 전북은행의 청구액은 498,315,878원입니다. 현 회차 예상 배당은 405,131,520원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 4회·5회 유찰 시에는 예상 배당액이 각각 323,907,942원, 258,966,354원으로 더 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장·지식산업센터 및 지원시설부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인덕원중학교 남서측에 위치하며 주변은 아파트 단지·다세대주택·지식정보타운·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 지하철 4호선 인덕원역이 있고 인근에 시내버스정류장이 있으며 차량 접근이 가능합니다.
- 도로. 북서측 약 22미터, 남동측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·상대보호구역 등 규제가 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 3,403,000원/㎡, 지목 공장용지, 토지면적 15,047㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 중 24층이며 급배수·전기·시스템에어컨·주차장·위생·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 10곳의 실체 확인. 각 법인의 실제 점유 여부, 점유부분, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인이 최우선. 10곳 모두 보증금이 미상입니다. 선순위 대항력이 인정될 보증금이 있다면 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당으로 소멸할 금액을 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.03.20 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 법원 경매의 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사용도 최근 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 확인할 것은 인수액
이 물건은 감정가 804,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가가 411,648,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 2022.04.18 전북은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 점유관계 10곳의 신고일이 모두 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당관계가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담할 수 있느냐입니다. 임차보증금 인수 가능액이 확정되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세와 공매공고까지 교차 확인해야 하므로, 권리구조를 모두 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 필요합니다.
