63,000,000원
인천지방법원 2025타경510567. 인천 서구 가좌동 금성빌라 1층 101호, 전용 34.81㎡ 다세대주택입니다. 표면상 말소기준은 2023.05.10. 주택도시보증공사의 가압류이고, 이후 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 신혜윤은 확정일자 2022.12.14., 전입신고 2023.01.05., 점유개시 2023.01.06.으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기 자체가 정리되더라도 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 63,000,000원에서 집행비용 1,534,000원을 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 61,466,000원입니다. 보증금 120,000,000원에서 이를 뺀 58,534,000원이 미배당으로 남고, 낙찰가와 합친 실질취득액은 121,534,000원입니다. 최저가만 실거래 평균과 비교해 “76.4%로 싸다”고 보는 방식은 이 사건에서는 틀립니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 241-9 금성빌라 제1층 제101호 도로명: 인천광역시 서구 장고개로275번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.81㎡ · 조적조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 1989.09.29 |
| 소유자 | 서미영 (2022.07.22. 거래가 125,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신혜윤 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신혜윤 주거 · 임차권등기 | 제1층 제101호 34.81㎡ 전부 | 120,000,000원 | 전입 2023.01.05 확정 2022.12.14 점유 2023.01.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
임차인은 2025.01.09. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 등기 정리 여부와 별개로, 선순위 대항력에 따라 보증금 전액을 돌려받을 때까지 미배당 보증금 부담이 매수인에게 남습니다.
② 유찰돼도 총취득액은 거의 줄지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 58,534,000원 | 121,534,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 77,093,800원 | 121,193,800원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 90,085,661원 | 120,955,660원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
금성빌라 전용 34.81㎡의 확인 거래는 2건입니다. 2022.07. 1층 거래는 125,000,000원, 2023.01. 지하층 거래는 40,000,000원이며 평균은 82,500,000원입니다. 층 차이와 거래 표본 부족으로 가격 편차가 크지만, 이 사건의 실질취득액 121,534,000원은 평균보다 약 38,?34,000원 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 34.81㎡ | 지하층 | 40,000,000원 |
| 2022.07 | 34.81㎡ | 1층 | 125,000,000원 |
| 평균 | 34.81㎡ | 2건 | 82,500,000원 |
최저가 63,000,000원만 평균과 비교하면 76.4%이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득 121,534,000원은 실거래 평균의 147.3%이며, 최신 거래 40,000,000원보다도 크게 높습니다. 2022.07. 같은 1층 거래 125,000,000원과는 비슷한 수준이지만, 해당 거래 이후 확인되는 거래가 2023.01. 40,000,000원 한 건뿐이고 총 표본도 2건이라 가격 할인으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 신혜윤 보증금 | 120,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 신혜윤 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 58,534,000원은 매수인 인수로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가림초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대·연립·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1989.09.29. 사용승인된 조적조 슬래브지붕 3층 건물의 1층으로, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규모. 금성빌라는 총 8세대이며, 거래 확인 건수는 2건으로 가격 표본이 적습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지 다세대주택 부지로 서측 소로와 남측 세로에 접합니다. 공시지가는 1,274,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지인 가좌동 241-9번지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대지’입니다.
- 제한. 상대보호구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함되며 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 입찰 판단 기준은 63,000,000원이 아니라 인수액을 합친 121,534,000원입니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2022.12.14., 전입 2023.01.05., 점유 2023.01.06.과 보증금 120,000,000원의 지급 자료를 대조해야 합니다.
- 관계인 여부. 임차인과 신청채권자가 같은 신혜윤이므로 실제 임대차와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수 확인. 예상 배당 61,466,000원과 미배당 인수 58,534,000원은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 토지 공부 차이. 공부상 지목 ‘전’, 현황 ‘대지’인 점이 향후 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 실거래는 2건뿐이며 1층 125,000,000원과 지하층 40,000,000원으로 편차가 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기와 배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,300만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저가는 63,000,000원이지만, 선순위 임차인 보증금 때문에 실제 취득비용은 121,534,000원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 44,100,000원이나 30,869,999원으로 내려가도 인수액이 77,093,800원, 90,085,661원으로 늘어 실질취득액은 계속 약 120,000,000원에 머뭅니다.
확인된 실거래 평균은 82,500,000원이고 최신 거래는 40,000,000원입니다. 2022.07. 같은 1층 거래 125,000,000원과는 비슷하지만, 거래 표본이 2건뿐이고 임차인과 신청채권자의 동일인 관계도 추가 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수 부담이 크고 가격 할인도 확인되지 않는 고위험 구조입니다. 최저가의 할인율이 아니라 보증금 인수 후 총액으로 판단해야 합니다.
