수원지방법원 안양지원 2025타경1208. 안양동 미목연 13층 1301호는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 338,000,000원이 3회 유찰을 거치면서 최저가 173,056,000원까지 낮아졌습니다.

등기상 말소기준은 2023.10.19 설정된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 등기상 후순위 권리와 별도로, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 성혜정이 있습니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 후순위 등기가 소멸한다고 해서 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입이 핵심

등기상 기존 신탁과 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.10.19 설정된 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권이며, 이후 발생한 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그러나 성혜정의 전입일은 2023.08.30입니다. 근저당권 설정일인 2023.10.19보다 먼저 전입했으므로, 조사 결과상 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위 및 미배당 보증금의 인수 여부를 최종 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 성혜정 1명입니다. 대항력은 있는 것으로 조사됐으나 보증금 및 우선변제권의 구체적 범위는 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 비교 근거가 오래됐다

미목연의 실거래 표본은 총 3건입니다. 전체 평균은 295,000,000원이지만 과거 370,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 방향을 판단할 때는 최신 거래인 2023.10의 250,000,000원과 실거래 하락 추세 -21.3%를 함께 살펴야 합니다.

현재 최저가 173,056,000원은 비교 기준 250,000,000원의 69.2%입니다. 그러나 이 비율을 현재 시장가격 대비 할인율로 해석하는 데에는 중요한 제약이 있습니다.

• 최신 거래의 시차. 마지막으로 확인되는 거래는 2023.10입니다. 2026.10 매각 시점의 최근 12개월 시세로 간주할 수 없습니다.
• 면적 불일치. 분석 대상 면적은 73.82㎡이고 실거래 3건의 면적은 모두 66.58㎡입니다. 완전히 같은 면적의 거래가 아니므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.
• 하락 추세. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -21.3%입니다. 전체 평균 295,000,000원만으로 현재 가치를 판단하면 과거 고가 거래의 영향을 받을 수 있습니다.
• 실질취득금액 미확정. 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 남아 있습니다. 시세와 최종 비교해야 할 금액은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,056,000원 가정 · 선순위 임차인 미반영 단순 추정)

아래는 집행비용과 등기상 채권을 중심으로 계산한 단순 배당 추정입니다. 성혜정의 보증금·배당순위 및 세금의 실제 우선순위가 확정되지 않았으므로 최종 배당표가 아닙니다. 임차인에게 선순위 배당이 이루어지는 경우 아래 근저당권 배당액과 후순위 채권 배당액은 달라질 수 있습니다.

근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금 및 배당, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 매수인 인수액은 선순위 임차권을 별도로 분석해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

채권 미배당액은 등기상 채권 중심의 추정치입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도로 확인해야 하며, 채권 미배당액 전체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·아파트·오피스텔·주상용 건물·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측 및 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2018.12.27 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있으며 도시가스 개별난방 방식입니다.
• 이용상태. 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 오피스텔 이용 사실이 기재되어 있으므로 공부상 용도와 실제 사용에 따른 금융·세무·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 규제. 일반상업지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 미목연은 총 8세대 규모이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 최근 거래 공백과 -21.3%의 거래가격 하락 추세, 평균 유찰 4.2회를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 성혜정의 임대차계약서와 매각물건명세서, 관련 접수 문건을 통해 보증금·계약내용·실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제권 구분. 전입일 2023.08.30은 말소기준일보다 앞섭니다. 확정일자 및 배당요구의 효력, 실제 우선변제 범위를 별도로 대조해야 합니다.
• 인수액 재산정. 보증금과 예상배당액을 확인한 뒤 미배당 보증금의 승계 여부를 계산하고, 낙찰가와 합산한 실질취득금액을 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 강서세무서 및 안양시의 압류가 존재합니다. 법정기일·당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
• 실거래 재확인. 확인된 최신 거래가 2023.10이고 비교 표본의 면적도 다릅니다. 대상 물건과 면적·층·용도가 유사한 최신 거래 및 현재 매도 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 근린시설·오피스텔 이용 확인. 공부상 용도와 실제 오피스텔 이용상태에 따른 대출 취급 여부, 세무 처리 및 적법한 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 관계, 공용부분 미납 관리비 등을 사전에 확인해야 합니다. 특히 대항력 임차인의 보증금 문제가 해결되지 않으면 인도에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·임대차 관련 문건과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 반값이어도, 인수액이 미상이면 싼 물건이 아니다”

안양 미목연 1301호는 감정가 338,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 173,056,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 감정가의 51.2%라는 숫자가 눈에 띄지만, 권리분석의 핵심은 따로 있습니다.

2023.08.30 전입한 성혜정은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가만으로 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다. 임차보증금 인수가 발생하면 낙찰가가 내려가도 실질취득금액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

시세 측면에서도 확인되는 최신 거래는 2023.10에 머물러 있고, 비교 거래와 대상 물건의 면적이 다르며 실거래 추세는 -21.3%입니다. 총 8세대의 소규모 건물이라는 점과 평균 유찰 4.2회의 경매 이력도 함께 살펴야 합니다.

이 사건의 우선순위는 낮은 최저가를 활용하는 것이 아니라, 선순위 임차인의 보증금을 확정하고 실질취득금액을 검증하는 것입니다. 보증금과 배당 관계가 밝혀지기 전까지는 저가 낙찰 가능성과 권리 인수 위험을 분리해 판단해야 합니다.