인천지방법원 2025타경510620. 남동구 만수동 ‘삼보’ 가동 4층 401호, 전용 42.86㎡ 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 94,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 32,242,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권과 임차인입니다. 을구 7번 엄수야의 주택임차권은 보증금 85,000,000원, 주민등록·확정일자 2019.11.21, 점유개시 2019.12.18로 확인되며, 2022.08.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
엄수야는 배당요구를 했지만 현재 최저가 기준 예상배당액은 31,261,644원뿐입니다. 보증금에서 이를 제외한 53,738,356원이 남아 현재 계산상 매수인 인수액이 됩니다. 따라서 최저가 32,242,000원에 낙찰받더라도 실질적으로 투입되는 금액은 85,980,356원입니다. 더 낮은 회차로 내려가면 낙찰가는 줄어도 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 계속 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 981-6 가동 4층401호 · 인주대로849번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 42.86㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 한정수 (2021.05.03 매매 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 32,242,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 임차권
이 사건의 말소기준은 2022.08.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 2022.01.07 을구 7번 엄수야 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 등기부에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 반면 말소기준 이후의 천안세무서 압류와 2025.07.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄수야 제4층 제401호 42.86㎡ 전부 | 2019.11.21 / 2019.11.21 점유개시 2019.12.18 | 85,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 예상 53,738,356원 |
| 조준호 | 2022.05.30 / 미상 배당요구 2025.07.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 2명입니다. 엄수야는 보증금·전입·확정일자와 임차권등기가 확인되지만, 조준호는 2022.05.30 전입과 배당요구 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준 2022.08.17보다 빠르므로 위험을 배제할 수 없지만, 보증금이 미상인 이상 대항력 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 엄수야 계산액 외에 추가 인수 위험이 남아 있는 상태로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 3,224만원이 아니라 ‘실질 8,598만원’을 비교해야 한다
삼보(981-6)는 13세대 규모로, 1992.04.10 준공된 다세대입니다. 전용 42.86㎡ 최근 거래 중 최신 거래는 2026.03, 2층 72,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이므로 최근 12개월 평균 역시 72,000,000원입니다. 전체 5건 평균 76,400,000원보다 최신 가격이 낮고, 최근 가격 추세는 과거 대비 -7.1%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.86㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2024.07 | 42.86㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2023.04 | 42.86㎡ | -1 | 68,000,000원 |
| 2022.11 | 42.86㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 2022.10 | 39.35㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 76,400,000원 |
최저가만 놓고 보면 최근 거래 72,000,000원의 44.8%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 엄수야의 현재 예상 인수액까지 더한 실질취득액은 85,980,356원으로 최신 거래가의 약 119.4%입니다. 하락 추세까지 겹친 상황에서 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 더욱이 조준호의 보증금이 확인되지 않아 최종 부담은 이보다 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,356원 |
| 1. 임차인 엄수야 보증금 | 85,000,000원 | 31,261,644원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 엄수야 보증금 중 31,261,644원이 배당되고 53,738,356원이 부족합니다. 이 부족분을 인수한다고 보면 최저가와 합친 실질취득액은 85,980,356원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 엄수야 예상 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 32,242,000원 | 53,738,356원 | 85,980,356원 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,400원 | 63,236,849원 | 85,806,249원 |
| 5회 유찰 시 | 15,798,579원 | 69,885,795원 | 85,684,374원 |
즉 3,224만원, 2,256만원, 1,579만원이라는 최저가 숫자만 계속 낮아질 뿐, 엄수야 보증금 미배당 인수액을 합치면 현재부터 5회 유찰 시까지 총 부담은 약 8,500만원대에 머뭅니다. 이것이 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 최저가 자체가 투자 메리트를 만들지 못하는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 ‘다세대주택’으로 이용 중이며, 외벽에는 ‘삼보 가’로 표시되어 있습니다.
- 입지. 남동구청 북측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 대지 335.9㎡, 공시지가 1,522,000원/㎡, 평지·세로장방 형태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 13세대·1992.04.10 준공의 소규모 다세대이고, 동일 물건군 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 확인. 현재 기준 32,242,000원이 아니라 엄수야 예상 인수액을 포함한 85,980,356원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 엄수야 확약서 원문 확인. 제출된 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력·잔존 보증금까지 정리되는 조건인지 원문 확인이 필요합니다.
- 조준호 임대차 확인. 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 확인 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 72,000,000원이고 최근 가격 추세는 -7.1%입니다. 전체 평균 76,400,000원만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 명도·점유 확인. 엄수야 임차권등기 외에 조준호의 현황조사상 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “8,500만원대 총 부담”이 본질
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 세 번 유찰돼 32,242,000원까지 내려왔지만, 숫자만 보고 3천만원대 다세대라고 판단하면 권리구조를 거꾸로 보는 셈입니다. 엄수야의 보증금은 85,000,000원이고 현재 예상배당 후 부족분만 53,738,356원입니다. 이를 합친 실질취득액 85,980,356원은 최신 실거래 72,000,000원을 웃돌며, 시장도 최근 과거 대비 -7.1% 하락했습니다.
게다가 조준호는 말소기준 전 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 확인되지만, 현재 확인되는 문구만으로 엄수야의 대항력과 잔여보증금이 완전히 사라진다고 단정할 수 없고 그 확약은 조준호의 위험까지 없애지 않습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질가격은 최근 시세 이상, 임차인 확인도 끝나지 않은 사건. 이 물건은 할인율이 아니라 확약서와 임대차 원문 확인이 입찰 여부를 결정합니다.
